保障房融资与商业银行应对策略

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1、保障房融资与商业银行应对策略文章作者：朱妮作者单位：工行城市金融研究所文章出处：《上海证券报》据测算，2011年至2014年是我国保障房建设和资金需求的髙峰。目前，在地方政府十-地出让金收入下降、金融市场不发达、相关政策不完善、金融创新不足的背景下，作为宏观调控政策重要看力点的中国银行业理应承担起为保障房建设融资的重任，这是当前•国内形势下保障房建设对商业银行提出的现实要求。从实际情况看，我国银行业在信贷资源配置上也确实向保障房领域做出了倾斜，但由丁•保障房开发贷款的安全性较低、资金占用时间较长、收益不高等原因，保障房开发贷款余额在房地产开发贷款屮的比重依然

2、偏低，且银行对公租房等租赁型保障房建设项H介入较少。对商业银行而言，开展保障房融资业务不仅是对房地产市场发展趋势的顺应，而口还可以联动营销和发展其他业务，对提升银行社会形象也有好处，商业银行应给予积极支持，同时注重以谨慎推进为原则，加强风险防控，并借助综合化经营渠道为保障房建设引资。保障房建设融资对商业银行提出现实要求一、我国已进入保障房建设和资金需求的髙峰期保障性住房是与商品性住房（商品房）相对应的概念，指政府为屮低收入住房困难家庭所提供的限能标准、限赵价格或租金的住房。我国保障房体系经历了四个发展阶段，H前已基本形成包括销售型和租赁型在类的保障性住房体系

3、。其中，销售型保障房包括两限房（限房价、限套型普通商品住房）、经济适用住房（经适房）和各类棚户区改造住房（棚改房），租赁型保障房包括公共租赁住房（公租房）和廉租住房（廉租房）。进入2010以后，我国保障房建设明显加快。根据“十二五”规划，2011年至2015年，我国计划新建保障性住房3600万套，其屮廉租房和公租房1800万套，经适房和限价房700万套,棚户区改造住房1100万套。建成后，保障房覆盖率将从7.8%提高到20%以上。从幵工进度看,2010年开T580Jj套；2011年开工1000力套；2012年计划新开工量不低于700力套，截至10月底，全国已

4、新开工722万套，提前完成全年任务；2013年计划开工数量不会低于500万套，可能在600万套左右。值得注意的是，尽管新开工规模在今明两年有所调减，但由于前期大量开工项目建设结转的因素，实际在建工程量将人大超过当年计划开工数量。根据国务院发展研究中心的研究，2011年至2013年是年实际在建保障房数量的高峰期，年均在建数量达1752万套。“十二五”期间开工3600万套保障房需要资金约4.7万亿元，需要通过地方政府、保障房建设企业自筹和金融机构贷款解决约3万亿元。从资金需求看，由于开发模式、融资方式和工程进度等原因，保障房开工后-•般会在后续两至三年内形成真实

5、的投资，由此估计，2011年至20M年是保障房建设年投资额的高峰期，年均投资额达9432亿元。可见，2011年开始到2014年左右，我国己经进入保障房建设和投资需求的高峰期，工程建设和资金需求压力均明显增大。同吋，保障房建设的结构也在发生变化，2010年至2012年，公租房在保障房新开工数量中的占比从7%大幅上升至33%,逐渐成为我国保障性住房体系的主体。由丁•租赁型保障房在项H贷款到期后还需耍人量的后续资金接续才能确保可持续运营，因此,人规模建设和运营租赁型保障房将进一步加大建设资金的压力。二、境外保障房主要融资模式目前境外比较成熟的保障房融资模式有六种:

6、一是财政拨款。虽然融资模式出现多样化趋势,但财政拨款仍是保障房的常态固定资金來源，也成为政府调控保障性住房建设规模的重要手段。例如，美国将政府收入的主耍來源一一房地产税作为保障性住房长期稳处的财政來源。新加坡政府每年从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。二是地方政府发行债券。地方政府在提供地方公共产品尤其是准公共产品时"，主要依靠税收和准公共产品的规费收入。若这些资金不能满足需要，就需要通过其他渠道筹集资金，发行债券便是一条有效的途径。在美国、日本、法国、德国、英国等国家，都有着十分完善和成熟的地方债券市场。例如美国的住宅债券就是

7、地方政府为了筹集资金建造低租住房而发行的债券，其还本付息除了地方政府房产部门收収的租金Z外,述有联邦政府房产部门做片盾,所以资信等级较高。三是房地产信托基金(REITs)。房地产信托基金是-•种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960年，美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布标志着REITs的止式创立。IT前美国人约有300个REITs,管理的资产总值超过3000亿美元，莫中近三分Z二在全国性的证券交易所上市交易，美国也成为REITs规模最人和发

8、展最成熟的国家。以是政府担保专项基金。即政府部分出资