保障房融资问题与解决对策

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1、保障房融资问题与解决对策　　中图分类号：F293.3文献标志码：A：1673-291X（2014）11-0146-02　　一、我国保障房融资现状　　为加快解决中低收入群众的住房困难问题，党中央、国务院决定大规模实施城镇保障性安居工程，并确定了在“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户）的目标任务。根据统计，前3年全国已经开工建设2490万套，累计建成各类保障性安居工程1500万套，完成了目标任务的2/3。2014年计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，计

2、划年内基本建成保障房480万套。庞大的数字和庞大的需求背后，无法隐藏的是资金的匮乏，尤其是公租房建设资金的长期沉淀和运行资金的不断追加负担，成为全国的普遍性问题，也一直制约着保障房这一民生工程的健康有序前行。与资金需求高峰相伴的是很大的资金缺口。　　当前，保障性安居工程资金渠道主要包括：政府融资与社会融资两个方面。其中，政府的筹资包括：（1）政府财政预算；（2）中央代地方发行的地方债（国务院要求优先用于保障房建设）；（3）地方土地出让金净收益（要求不低于10%，资金缺口大的地方还需增加比例）；（4）

3、专门为支持保障房建设而保留的保障性安居工程建设融资平台（平台公司可发行保障房建设企业债）；（5）住房公积金增值收益扣除风险准备金后的剩余，以及公积金贷款支持保障房建设试点资金等。社会融资渠道包括国家开发银行中长期贷款、商业银行贷款、保险公司贷款、社保基金贷款和社会机构直接投资等。　　二、保障房融资存在的问题　　1.政府直接投入十分有限　　地方财政的投入首先是基础设施建设、农业、行政管理等事业，保障房投入资金有限，导致财政收支矛盾突出，保障房建设投资难以为继，而中央财政不能增加转移性支出，保障房建设目

4、标难以实现。在国家对房地产市场进行宏观调控的大环境下，地方财政的增收必然在短期内会受到影响房价的调整会影响地方政府的土地出让收益，对于土地收益占财政收入比重较大的地区，这一影响更加明显。房价的调整也会通过市场交易量及交易价格影响到建筑业及交易领域营业税金、契税、土地增值税、企业所得税等，使地方财力的增长面临更大的压力，进而影响地方政府对保障房的投资。　　2.民间资本介入动力不足　　保障性住房项目投资既非竞争性项目，又非垄断性项目，其“福利性”决定了投资该领域的回报远远低于竞争性投资项目，保障性住房投

5、资除了具有一般不动产项目投资的投资回收周期长、经营管理相对复杂的特点，还具有投资收益率明显偏低的特点，而民间资本的逐利性特点，会使其对几乎没有投资回报的保障房项目失去投资的原动力，因而对民间资金吸引力较弱。保障性住房投资的低回报性，使得保障房市场成为市场调节的盲区。要让民间资金顺利进入保障性住房领域，从根本上讲要使民间资本在保障性住房项目上有利可图，这取决于政府提供的优惠政策、设计的利益激励、风险分担机制以及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。政府如何运用税收优惠、投资补贴等经济手段引导社会资本积极

6、投向保障性建设就显得更为重要。目前，中国住房市场中普通商品住房和保障性住房的结构比例失衡严重，改变这一局面，除了政府的直接投入外，还必须依赖市场力量。　　3.保障房融资渠道单一　　2009年以来，地方政府保障房融资主要依靠地方财政的直接投入和银行体系内的商业贷款方式，很少利用债券、保险、银行间市场等多元融资渠道来筹措资金。保障房建设资金过度依赖商业银行贷款及中央与地方财政的投入，其问题显而易见。过于依赖银行贷款，一方面会增加银行的系统性风险，另一方面也会由于商业银行因行业信贷投放比例控制要求，难以获

7、得充足的贷款支持，使保障房建设融资难以为继。　　4.廉租房集资困难最大　　一方面，2011年起，从中央到地方，重点发展公共租赁住房，公共租赁逐步成为保障性住房的主体；另一方面，廉租房的所有权为国有，由于租住对象是城市特困人口这一特殊群体，政府不可能按市场价格收取租金，往往只收取较低的租金，租金水平仅相当于当地市场租金水平1/10，很难起到补偿投资的作用。政府除了在长时间内维持低水平的租金收益外，还必须放弃土地出让的收益，并且还承担建设成本。为保证廉租房的建设，地方政府在增支减收的双重压力下，面临更大

8、的筹资困难。　　三、解决我国保障房融资问题的建议　　1.创新保障房模式，发展共有产权，减少对政府的依赖　　共有产权保障房是指保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权。从上海、山东、甘肃、江苏淮安等地的实践来看，主要做法是地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的