浅析我国保障房融资问题研究述评

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1、浅析我国保障房融资问题研究述评保障性住房(以下简称保障房)的建设是涉及国计民生的重大问题。建设保障性住房，缓解和消除人与住房之间尖锐矛盾，对于改善民生、促进社会和谐稳定、带动相关产业发展、扩大消费均有重要意义。随着经济的发展和社会进步，特别是城镇化进程的不断推进，一方面新增需求不断扩大，另一方面供给严重不足，住房保障机制迫切需要改革。十二五期间，我国规划建设3600万套保障房，覆盖率提升至20%。十三五规划提出要深化住房制度改革，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，凸显了我国对保障房问题的重视。现阶段，我国保障性住房发展面临许多问题亟待解决，

2、其中最重要、最核心的是建设资金缺口巨大。融资机制是保障房建设的核心，也是解决资金缺口问题的关键。当前关于保障房融资问题的研究可以为保障房建设提供合理的理论指导和政策建议，具有重要的现实意义。　　一、保障房的概念及分类　　保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。　　李晶(2010)将保障房分为经济适用房、廉租房、限价房、棚户区安置房四类。经济适用房面积一般小于60平米，以低于市价出售给符合条件的家庭，在住满一段时期以及缴纳土地出让金以前房屋所有人不得对外出售

3、或出租，但可按原价卖回给地方住房主管机关;廉租房归政府所有，是以较低的租金出租给城市特困人口的小型住房;限价房主要面向城市中等收入家庭，面积小于90平米;棚户区安置房是棚户区居民在棚户区改造拆迁过程中获得的住房或者经济补偿。　　邬丽萍(2004)认为，住房保障有广义和狭义之分，广义住房保障指对全体居民的住房保障，狭义住房保障指对一部分有特殊困难或低收入居民的住房保障。廉租房、经济适用房等政策是针对中低收入居民的，属狭义住房保障范畴。　　胡志刚(2003)将住房保障分为双金字塔住房保障和橄榄型住房保障，双金字塔结构将中等收入家庭与低收入家庭共

4、同列入保障对象，而橄榄型结构将中等收入家庭排除在保障对象之外，并认为我国目前保障房属于橄榄型结构。　　二、保障房融资特征　　保障房建设与一般基础设施建设项目不同，其保障性、政策性较为突出，因此保障房融资有其自身特征。　　(一)融资规模大　　我国人口多，收入分配不均，低收入群体数量庞大，难以通过市场化的方式获得住房，这就需要通过各种形式的保障性住房供给来覆盖，使得保障房的供给压力和建设的融资规模较大。巴曙松等(2011)经测算认为十二五期间我国保障房建设的资金需求达4.8万亿元。　　(二)政府主导　　由于保障房具有公共产品的特性，完全依赖市场

5、机制解决保障房供给是远远不够的，必须依靠政府发挥其提供公共产品和服务的职能。巴曙松等(2011)认为，我国保障房融资方式中，无论是财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金还是社保基金都源于国家财政收入，直接受政府的管辖和支配。曾广录(2011)认为保障房建设私人融资存在严重不足，需要政府主导融资。　　(三)资金占用时间长、供给不稳定　　保障房建设是一个系统、宏大的工程，融资投资回收链条长，这决定了保障房融资的长期性。因此，必须优化保障房融资资金的期限配置，防止错配。巴曙松等(2011)认为，我国保障房建设的主要融资方式均属于财政支出，因此与

6、政府财政状况有着密切联系，一旦财政由于特定原因紧张时，保障房建设资金可能会被挤占，不利于保障房建设长期资金链条的形成。　　(四)流动性差　　由于保障房的公共物品性质及政府政策影响，保障房建成以后，难以进行转让获取流动性。国外主要通过各种资产证券化实现资金的流动性。但我国房地产证券化刚刚起步，缺乏成熟的体制支持，因此保障房建设资金的供给方在投入资金后难以在短期内通过转让收回流动性，仅有的依靠租金的方式使回收期过于漫长。　　三、保障房融资主要渠道　　根据《廉租住房保障资金管理办法》(财综〔2007〕64号)、《廉租住房保障办法》(建设部令第16

7、2号)等法规及保障房融资运行情况，保障房融资有以下几个渠道：　　(一)年度财政预算安排的住房保障资金　　财政预算安排的保障房建设资金包括中央政府拨款和地方省、市、县级政府预算资金。国家财政预算支持的住房保障资金可以确保保障房建设资金支出责任的落实，保证资金的可靠性。张细松(2012)认为保障房定价受政府限定，利润低，难以吸引社会资金进入，导致其融资渠道主要依赖政府财政投入。　　(二)土地出让金　　肖春妍(2011)指出，面对巨大的资金缺口，仅靠政府财政资金常常捉襟见肘，土地出让金收益是保障房建设的重要资金渠道。《廉租住房保障资金管理办法》规

8、定，地方政府应从土地出让净收益中提取不低于10%的资金用于保障房建设。但是由于土地出让金收入是地方政府财政收入的主要，在土地供给总量一定的条件下，增加保障房建设用地会导致地方政府