澳龙花园市调报告

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1、澳龙花园市场调研报告一、项目用地周边环境项目西侧从南到北有企业为：新意达、视美乐、新能源，其建筑一般为三一四层的标准厂房;北侧有畅达印染、双蝶乳胶、统一产业；东侧有双龙制药（渔项目一起北侧近邻）、国际电工，其建筑为四一五层的工业厂房；西南角为一换热站及其零星平房，（友谊商业用地约7—10亩）；南侧樱花大厦、长盛大厦（二十层左右）、邮电局、邮电宾馆。从该项口四周所处的环境分析：项目开发不利点：1、四周多为工业厂房，口厂房高度较高。2、新意达、畅达印染、双蝶乳胶等为有污染的厂房，尤其新意达排放的废气特别刺鼻。3、南有20层的大厦挡在前面，从风水上讲不太好接受。4、由于换热站的存在易

2、产生噪咅，影响居住环境。5、南侧简陋的平房、门头房直接影响小区的整体效果（最好能够与他们合作，可以提升项目整体形象，即使不挣钱也值得做）。项目开发优势点：1、交通方便，南50米在香江路由1路、2路、15路等车站。2、购物便捷，有利群、大地、海滨、百利来等购物场所。3、距医院、学校、幼儿园都较为方便。步行只需10分钟。4、项目所在地域配套设施比较齐全。5、紧靠区金融屮心。二、区域市场现状及其趋势判断1、开发区极具开发潜力。随着青岛经济技术重心酉移，战略的事实，相继有世界500强中的22个企业投资开发区，相继有大炼油项目、石油大学、山东科技人学、海尔、海信、颐中、北海造船厂等大批国

3、内外驰名企业落户开发区，和前湾港亿吨大港的形成以及未來儿年青黄跨海大桥建成和奥运盛会的邻近，对开发区的发展和知名度的提升，无疑会产生深远影响。2、开发区的房地产极具升值潜力。具统计开发区2001年房地产竣工面积97万平米，销售60万平米。按照开发区的人口规划，2001年至2005年将壇加人口20万人，住宅、商用方的需求将达5（）0万平方米。同时随着青黄海陆交通的不断完善，开发区与青岛的售房差价会逐步缩小，从口前开发区的房价比较，其升值潜力是巨大的。3、任何事物都有一个可观的发展规律，开发区的房地产行情距达到顶峰还需3——5年的时间，在这期间有可能发展速度有缓有快，但总的上升的趋

4、势不会变。4、根据开发区的实际情况结合木项目,我们应抓住机遇，采取速战速决的方式，在房地产行情到达顶峰前将其开发完毕（具体的开发进度后而有详细说明）。三、项目价值分析及市场定位1、以开发区的香江路为界，香江路以南为一挡用地，房屋价高，香江路以北为二挡用地，售价相对稍低。2、结合项廿周边环境，以及整个开发区想在开发项目的比较，此项口开发定位在中档水平,售价在1800—2400元。（1）地段稍差。（2）如定位在高档则比不过天泰、千禧龙苑，客源将于它们发生冲突从而影响销售及资金冋收进度，使该项目风险性提高。3、定位在中档并非不搞品牌，打品牌并非只有建高档住宅，创造一个好的品牌并非一朝

5、一夕的事，它需要我们从每一件小事做起。在没冇好地角不能走捷径建造高档住宅的前提下，我们应立足于精细化、人性化,从设计到施工到销售到物业管理，从客户的角度出发，进行精细化的施工、管理，体现人体化的一面。以科技人才一期为例:（1）、防盗门应按门把手以方便开启，门锁质量要保证。（2）、一层按上防盗网体现为客户着想的一面。（3）、室内装修在不增加费用或少增加费用的前提下，体现人性化的一面，可参考天泰（厨房、卫生间增加裙带）。（4）、单元楼梯入口设置坡面以便上下摩托车。（5）纱窗、破碎玻璃的安装应在客户入住前装完。（6）配套设施（有线电视）应保证入住时能开通，如不能开通应及时反馈销售或物

6、业，以便对客户作出解释。举例子的目的就是我们是否可以以精细化、人性化工程來创造品牌、打造品牌。四、投资风险分析及规避方式提示投资风险的人小取决于以下几个因索1、户型设计及比例是否合理。2、价格定位是否合理。3、周边工业企业对其影响的大小。4、房地产行情的变化。5、是否保质、保量、按期建造出定位的精细化，人性化的住宅小区。6、资金运用的风险。五、开发节奏建议因涉及到拆迁，建议分二期开发，一期占地为原空调用地，二期为老厂用地。开发进度:1、主体完工2003年3月30Ho（4月份办理预售手续）2、2003年5月1H正式预售。3、2003年7月1日竣工验收（预留一个月办理竣工复测、竣工

7、手续备案，以便入住时开发票及时办理房产证）。4、2003年8月1日入住。1、2003年4月1日前开工（以便为一期5月1EI开盘营造氛围）。2、2003年9月1日主体完工。3、2003年10丿」1H正式开盘（与一期时间相错开以变异的销售，正好避开炎热的天气）。4、2004年4月1口竣工验收。5、2004年5月1H入住。如此制定开发进度的原则，将我们的房屋销售放在房地产旺季销售，做到在为公司挣的最大利润的前提下尽快将房屋售出，将资金冋收，降低投资的风险系数。六、主力户型选择85亦以内套:房占50