关于冠城大通公开增发A股股票募集资金计划投资项目可行性研究报告

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1、关于冠城大通公开增发A股股票募集资金计划投资项目可行性研究报告（北乐市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目）SHOUJIA北京首佳房地产评估有限公司北京首佳房地产联盟投资顾问有限公司二OO七年七月第一章总论1一、项目概况1二、项目建设单位概况6三、项目建设的必要性7四、可行性研究报告编制的依据7五、可行性研究报告编制的假设和说明8六、可行性研究报告编制单位和编制人员9第二章项目投资环境分析10一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响10二、崇文区城市功能定位12第三章北京市房地产市场分析14一、北京市房地产市场综合分析14二、北京市普

2、通住宅市场分析16三、北京市公寓市场分析18四、北京市写字楼市场分析19五、北京市商业房地产市场分析20第四章项目区域房地产市场分析22一、崇文区房地产市场分析22二、项目区域住宅市场分析24三、项目区域公寓市场分析27四、项目区域写字楼市场分析28五、项目区域商业市场分析29六、项目与同类竞争项目的比较31七、项目SWOT分析34第五章项目设计方案及市场定位36一、项目设计方案36二、项目客户定位37三、价格定位38第六章项目基础设施状况40一、市政道路40二、给排水管道40三、供电40四、通讯40五、天然气40六、供热40第七章项目投资

3、估算和筹资评价41一、总投资估算41二、资金筹措及分年度使用计划46第八章项目财务效益指标的计算和分析47一、项目财务效益预测47二、现金流量和财务指标分析49三、不确定性分析50第九章结论与建议52一、结论52二、建议错误!未定义书签。附表52附件61第一章总论（1）项目名称广渠门外南街危改项目（二）项目单位北京鑫阳房地产开发有限公司（三）项目位置广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。项目用地四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。&车辆公安派岀所圏紊:

4、体委综合办谷楼儒图吝厦「—•I若牌大厦厦/U亿^+80北京市桥联犬厦亍大学第四临侏医学一宝岛眼镜店崇文区商业网点管理处公际—rl荡淡平医院化实医院I松嘉园世级勿寓（四）项目用地根据《关于进行崇文区广渠门外南街地区危I口房改造-•期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1044号】、《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1348号】，项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。2004年4月，北京市发改委及建委下发《关于调整广渠门外南街

5、危改一、二期工程可研批复内容的函》【京发改投资函（2004）150号】，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。2005年3月24日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了A区、B区用地的《北京市国有土地使用权岀让合同》【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。2006年5月12日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目《建设用地规划许可证》【2006规（崇）地字0007号】，项目总用地面积为126712

6、.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。2006年6月1□,项目建设单位取得北京市规划委员会《关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函》【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度10-80米「机动车位2277个,户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71,绿地率20.2%,自行车停车位9993辆。2006年10月9□,项目建设单位取得了北京市人民政府《关于北京鑫阳房地

7、产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权的批复》【京政房地字（2006）150],2006年10月,项目建设单位取得广渠门外南街危改项目《建设用地批准书》【京国土用（批）字（2006）第150号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006年12月21口，项口建设单位取得项口A区用地《国有土地使用权证》【京崇国用（2006）第0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。2006年12月31H,项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2006规（崇）建字0083号】，C2

8、回迁住宅楼建筑面积41190平方米，C3回迁办公楼建筑面积21257平方米，C区地下车库建筑面积6034平方米。2007年1月18H,项目建设单位取得项目B区用地《国有土地使用证