【精品】齐齐哈尔项目发展策略报告

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1、发展策划思路中冶集团齐齐哈尔项目目录序言5第一篇市场分析71.1齐齐哈尔市宏观经济分析71.1.1齐齐哈尔市历史发展情况71.1.2齐齐哈尔市城市整体规划发展情况71.1.3宏观分析小结81.2齐齐哈尔市房地产市场分析91.2.1齐齐哈尔市房地产整体市场分析9(―)2006年齐齐哈尔市房地产市场运行特点分析91・商品房供销比例合理92•商品住宅供给结构基本合理93•房价平稳运行96•商品住房销售结构进一步优化97•住宅郊区化进一步加速98•房地产开发中大盘成为主导倾向99.房价收入比有所下降910.房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理1011•当前齐齐哈尔市

2、房地产市场存在的主要问题101.3齐齐哈尔市商业地产分析101.3.1政府的商业规划及市场情况103.3.1齐齐哈尔市商业地产现状123.3.2商用地产发展趋势分析123.3.3商业地产分析小结131.2齐齐哈尔市住宅物业分析14•••111".1-4.1齐齐哈尔市住宅物现状1.4.2齐齐哈尔市住宅市场分析小结项目区位分析2.1项目区域概况2.2项FI地块分析14151717172.6.1项目地块概况172.6.2立地条件172.6.3项gSWOT分析18第三篇开发定位思考213.1项目开发定位思路213.1.1项冃营销思路设定213.3.1项口价格定位22第一章

3、理念设计243.1项目定位243.2产品定位253.3目标客户定位253.4产品核心价值提升263.4.1建筑产品卖点一品质而不奢华26273.4.2户型设计卖点一品味而不做作26第四章总体规划要求4.2规划原则314.3方案A：公寓南北摆放314.3.1参考经济技术指标：314.3.2总体布局（详见规划图）324.4方案B：公寓东西摆放324.4.1参考经济技术指标：324・4・2'总体布局32项目收入的估算35经营税费及所得税（与销售有关的税费）36F、未含土地增值税。365.1方案B错误！未定义书签。项目收入的估算34经营税费及所得税（与销售有关的税费）・•

4、•错误！未定义书签。F、未含土地增值税。错误！未定义书签。结束语错误！未定义书签。附件我司非常荣幸有机会能为贵司齐齐哈尔市项忖提供项H发展策划思路，现就项忖策划呈交「项H发展策划思路」策划书一份，供贵司参考。本项冃现处于地块规划阶段，如何开发出适合市场需求的房地产产品，我司在研究市场开发需求和消费者需求的基础上，进行项冃的整体概念策划。同时从项目的产品组合「招商定位，品定亦建筑规划：工程设"营销策戈匚物业管團角度提出建议，供贵司参考。1.策划的目标：/

5、做地标创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力；/

6、做典范

7、：使项冃开发与周边齐物业形成良好的互动，创立

8、国内地产形态创新模式典范；/

9、做现金流产品

10、：以最短的营俏周期快速资金回笼、保证开发商的现金流。2.基本策划思路/在对项冃进行研究分析的基础上，确立项冃的战略切入、定位和实施营运的前提效益条件；/从外部和内部视角把握项日的核心利益契合点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路;/做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项冃审慎拟定总体定位，包括：主题、功能等；/对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。3.本策划需解决的问题：本项H不能单纯从建筑面积的单一•层面出发，应从项tl自身的产品组合、业态

11、设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级,应高屋建匏的，以城市运营的高度对待。2007,中国城市运营元年。城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复合价值/增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的止常经营需求，产品涉及开发商、投资者、经营者三个主体层面中，开发商在某种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者、经营者的支持，首先

12、须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每一个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，先烈的教训希望能得到公司决策者的关注。“如何达到发展商的战略目的与短期战术目的；/怎样做出正确的市场定位；/怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越性；/现金流如何实现。第一篇市场分析1.1齐齐哈尔市宏观经济分析1.1.1齐齐哈尔市历史发展情况齐齐哈尔是一个开发潜力巨大的新兴城市，具有雄厚的工业基础,是国家最早兴建的老工业基地之一。随着城市化进程的加速和振兴

13、东北的政策