物业管理程序

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1、物管教材第三卷物业管理程序市场经营室口录3第一章3第一节7第二节物业管理的前期介入物业管理的前期介入概述物业管理公司对物业开发全过程的参与物业的接管业主入住的管理物业管理合同物业管理前期介入的研究物业管理的招标与投标物业管理招标投标、概述物业管理招标程序物业管理投标程序物业管理招标文件的编制物业管理投标书的编写物业管理招标投标争议8＞及其解决方式物业管理招投标案例分析物业租赁管理物业租赁概述物业租赁管理的程序物业租赁合同协议的编写房屋租赁合同纠纷的解决物业租赁案例分析物业收费管理物业收费管理原则物业收费管理模式物业管理0＞企业收入渠道物业管理费的构成与

2、核算物业管理费的收缴物业管理相关的房地产税费财务造假9＞对策物业档案管理物业档案管理概述物业档案的收集物业档案的收集物业档案的整理182第四节物业档案的保管第一章物业管理的前期介入第一节物业管理的前期介入概述在现代社会经济中，传统的管理方式止在被科学的、先进的管理方式所取代。因而物业管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理小的全新思想，对物业实行“全过程”的管理。本章将就物业管理全过程中物业的前期管理，物业的验收与接管，物业入伙手续的办理，物业的装修与管理等内容进行论述。一、前期物业管理的含义前期物业管理的提出，最早体现在1994年11

3、月1H起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》屮。《条例》规定:“开发建设单位应当从住宅区开始入住丽六个月开始口行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。”《上海市居住物业管理条例》（1997年7月1口施行）把前期物业管理作为物业全过程管理的重要一环，下了更确切的定义：“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。Z所以把房屋出售后至业主委员会成立前这一阶段界定为前期物业管理，原因主要有两个方面：（-）民事法律关系主体资格的需要业主或业主委员会与物业管理企业通过签订物业管理委托合同确立委托与

4、受托的民事法律关系。而作为确立这种民事法律关系的两个主体均需貝备相应的条件。首先，物业管理公司必须是一个能够行使物业经营管理业务、承担相应民事法律责任的法人；其次，多元产权物业区域内的代表——业主委员会耍经过占一定比例的业主民主推选产生，并获得行业主管部门批准，同样也有着法定的量化标准。如《上海市居住物业管理条例》规定的条件是：“（一）公有住宅出售建筑而积达到百分Z三I•以上；（二）新建商品住宅出售建筑而积达到百分Z五十以上；（三）住宅出售已满两年”。深圳、北京等地则以业主入住率达到50%以上为法定条件。如果说把物业出售率作为业主委员会成立的前置条件在

5、时间上尚难限定的话，那么“出售已满两年”的规定则严格地制定了时限。在业主委员会未成立前，物业管理委托合同签订的民事法律关系的主体是房地产开发企业。这与政府所耍求的房地产开发企业在物业竣工交付使用后的一定年限内负责物业的保修是相吻合的。（-）物业管理不可间断性的需要把前期物业管理起始点界定在物业止式出售后，还因为物业一旦出售，将会涉及到业主们所关心的管理内容、标准、收费等一系列问题，客观上要求物业管理须臾不可离，应同步进行。实际上，不论业主委员会是否止式成立，业主委员会与物业管理企业的委托合同是否正式签订，对物业的管理与服务在房屋正式开始出售后已经发生。

6、为保持物业的不间断管理，《城市新建住宅小区管理办法》明文规定：“住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”也就是说，前期物业管理的责任人是该物业的开发商。为了使这一阶段的管理规范化、专业化，述进一步规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。在此期间，即使成立了业主委员会，而期物业管理合同依然有效。而期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。二、对物业而期管理

7、的认识对于一项物业来说，存在着开发——经营一一管理三个阶段，从表而上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是齐物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的孑盾和漏

8、洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，给排水和管道未顾及，以及水、电、煤