物业财务管理程序

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1、chi仲量联行财务管理手册北京仲量联行物业管理服务有限公司2005年9月14日第31页JLLF-FIN-MB01-06-AC-achi仲量联行一、财务基本原则4二、财务公开监督制度4三、财务预算制定5四、借款管理制度6五、现金管理制度6六、应收账款管理规定7七、库存管理制度9八、固定资产管理制度10九、存入保证金管理11十、内部往来管理12十一、公共事业费缴款流程13十二、代收代缴费用管理14十三、有偿服务收费管理15十四、管理费支出管理规定16十五、应急及不可预测费用管理制度16十六、维修基金管理制度17十七、印章使用制度18十八、会计档案管理规定

2、18十九、财务部工作职责19二十、物业管理公司财务交接项目明细21第31页JLLF-FIN-MB01-06-AC-achi仲量联行二十一、财务比例分析：21二十二、会所俱乐部管理制度22二十三、停车场收费管理制度24二十四、汽车加油IC卡管理制度26二十五、财务管理附则26二十六、采购管理基本控制程序图27二十七、采购概述及原则28二十八、项目采购实际情况分析28二十九、确定采购类别29三十、供应商的选择32三十一、签订服务合同36三十二、定期评估服务供应商37三十三、续约及更换服务供应商39附件一：财务控制流程40附件二：财务工作流程41附件三：财

3、务出纳流程42附件四：FLEXSYSTE控制流程43附件五：行政用车IC使用表格44附件六：总物业经理承诺书47第31页JLLF-FIN-MB01-06-AC-achi仲量联行一、财务基本原则北京仲量联行物业管理服务有限公司所采用的物业管理模式为酬金制管理模式。每个项目接受委托后，有自己独立的银行账户，管理费收取标准依据物业管理委托合同的约定或者经过业主同意的约定收费标准。项目（大厦）的日常运营费用从管理费的收入中支出，管理费有盈余的归属共同业主所有，运营不足的由共同业主承担。项目核算适用的会计制度为：外商投资企业会计制度;项目核算适用会计处理原则是

4、：权责发生制原则。项目（大厦）所有的运营费用，将按照投标或年初时的项目预算进行控制、分配以及预提，每月的营业税金通过仲量联行北京总公司代缴。管理者酬金收取，采用按月收取约定的金额或者约定的比例；而有关管理者酬金的收取比例和金额依照委托管理合同中的有关条款执行。管理费收取标准确定的原则：仲量联行管理的项目，管理费收取的标准采取以支定收的原则，根据项目每年所做出的运营预算来确定管理费收取的价格。如果是补贴式经营的，按照委托合同中相关规定收取。应收账款不计提坏账准备，采用实际转销法进行账务处理。固定资产折旧适用外商投资企业的折旧方法。二、财务公开监督制度制

5、定财务管理公开监督制度，是为增加财务管理的透明度，真正体现物业管理的公开、公平、公正的市场竞争机制。(一)年度预算编报的规定第31页JLLF-FIN-MB01-06-AC-achi仲量联行1.物业管理公司每年的财务预算编报必须遵循“量出而入，以支定收，收支平衡”的基本原则;2.年度预算中费用支出特定项目的变动程度，如员工薪金、福利增减的变动幅度等，将结合中华人民共和国劳动保障部的规定及管理公司的实际情况指定，同时，还要征得发展商/业主委员会的同意，方能列入预算;3.年度预算报表中每一项目应附有详细的注释及说明;4.年度预算报表须经发展商/业主委员会审

6、批后，方可执行。(一)收费标准公开化1.物业管理公司所有的收费标准均向业户和发展商公开，并且在北京有关物价管理部门备案。同时，在执行过程中，严格按公开的收费标准统一尺度收费。2.管理费收费标准须按物业管理委托合同中规定的标准收取或者按经发展商/业主委员会审批通过。3.物业管理公司对客户有偿服务收费标准，在执行前，将要向所有的客户公示。各项服务收费标准具体包括材料费、人工费、税金和适当的企业利润。(二)费用支出公开化1.年度的各项费用开支必须控制在年度预算内；若个别支出出现超支情况，物业管理公司需要做出书面的合理解释;2.日常运行设备的改善、维修保养及

7、重大的楼宇设备需对外分包的，应通过招标方式公平竞争，择优选择承包商3.各项费用支出坚持专款专用，不可挪作他用，特别是维修基金的使用和管理。(三)经营状况与财务报表公开化1.每月20日给发展商/业主委员会报送财务报表，包括资产负债表、损益表、应收账款分析、现金流量表等。2.每年度年底向发展商/全体业主公示管理处的经营成果及财务状况。3.每年的财务状况须经会计师事务所进行年度审计，审计结果报送发展商/业主委员会并接受所有业主的查询。(四)大厦维修基金公开化第31页JLLF-FIN-MB01-06-AC-achi仲量联行大厦维修基金是指专项用于共用设施和共

8、用设备大修理的资金。维修基金的来源有两种，1、所有同业主按照国家规定的比例缴纳的资金；2、管理公司运行的盈余