内江东兴老街老仿古商业街商业地产项目策划报告

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1、新城里的老街商业传播文明项目定位营销策划报告角度营销2010.11.19中国●内江●东兴【东兴老街】老街运作的总体思考：城市、发展、文明城市的老街因在广义上所代表的历史与传统文化，往往被视作城市的财富。但残酷的现实是：大多数老街，因年份而陈旧落后，却并无真正硬件形式上文化价值，在新的时代已然成为发展的桎梏，从而沦为城市进程的淘汰品。缺乏造血能力的保留和复古并不能使老街繁荣复兴，只是延缓它的死亡。因此，老街开发的核心不在于老街本身，而在于时代的需求。让历史、文化与传统演变为一种精神符号，演变为适合时代生活的软件，为老街赋予：新生活，新载体，新功能，让历史、文化与传统从一种形式变为一种情怀与精神

2、，融入鲜活的生活与现代的商业文明。从石库门新天地，到798，从锦里，到宽窄巷子……紧随时代脉动，商业传播文明，这，才是老街真正的新生！壹【东兴老街】目标定位东兴老街地处内江市主城区东南，据清同治本《内江县志》记载，东兴老街属内江城外12街中的下东街，系北部进城的水陆交通要道和新兴商贸口岸，为内江历史文化的缩影，是目前内江城区唯一保护较为完整的老街。现存东兴老街、横街、三圣宫，属典掣的清代建筑，街道全长25o米，占地25亩，有建筑物15062方米，其中：住宅办公用房6546平方米，营业用房8516平方米。沿街为串架结构房屋，条形和四合院式布局，前面临街以铺面为主，后部为住宅。铺面以经营茶馆为

3、主，人气较旺，另有餐馆、日杂百货铺和川剧座唱等。清代举人朱襄虞、朱寿朋，秀才王运俞2座宅院保存较为完好，沉积了一些传承内江历史文脉的元素，呈现出现代城市中少有的民俗文化景观，是东兴城区比较繁华的商业口岸。老街历史东兴老街由于年久失修，功能不齐，存在较为严重的安全隐患。为传承城市文脉，消除安全隐患，内江市、区两级政府决定对东兴老街实施改造。老街现状东兴老街项目宗地概况宗地区位项目地处内江市东兴区东兴巷以南，紧邻沱江，南接加州蓝湾，占地约27亩。项目地块距离大千广场和大佛寺仅800m，距离西林大桥1000余米。宗地现状地块呈西南长狭走向，宽约3—5m的老街为地块中轴线；地块北段为原文化宫影剧院，

4、南邻临江路，老街轴线与沱江浮桥相接、地块长约200余米，宽约60—80m，毗邻临江路区域高差约10m，地块区域为原始居民住宅，建筑为砖木结构。目前本案地块正在进行拆迁整理工作已接近尾声。老街未来27亩明清风格建筑群：低层商业+联排院墅+小高层住宅【东兴老街】定位的历史溯源古代：水路要道商贸口岸，繁华街市。现代：具有历史老街特征的低端商住混合街区。那么，在政府导向，企业斥资大力打造的东兴老街——集商业、居住为一体的27亩明清风格商住集群，未来目标该如何定位？谁来决定未来？效益社会效益+经济效益土地特质2产品打造3政府导向1市场需求4纯市场化运作项目，效益最大化是定位与操作的终极目标。本项目作为

5、市政府重点项目，不仅要取得经济效益，更要获得社会效益，对于商业而言，社会效益与经济效益更是相辅相成。对本项目而言，在充分了解土地特质精细化打造产品的背景下，最终要与政府的导向和市场的需求所吻合。政府导向弘扬保留老街文化，将东兴老街打造为内江新八景之一，成为东兴区新城建设发展的样板与示范，打造内江文化建筑地标，彰显城市人文特色。土地特质古代商贸繁华口岸，百年历史积淀，现代东兴区新城桥头堡。产品打造尊重老街历史风骨，以明清风格建筑集群打造内江前所未有的高品质文化地标。4、市场需求内江本地常年的低水平开发，让真正的高端市场需求长期被压抑，尤其是中高端商业的匮乏和散布，让内江的商业品质长期落后甚至低

6、于同级别二级城市，高端市场的空白为本项目不大的体量相对提供了巨大的市场需求。要素分析项目目标定位内江的宽窄巷子城市高端生活风尚聚场未来的[东兴老街]它就是市政府重点项目，内江的城市会客厅！它就是大千故里当代的建筑地标、文化名片！它就是承载历史文明延续传统文化的新载体！它就是改变内江人高端生活方式的风尚聚场！我们要做一个高格调、有文化、有质感、立体型高端人群长期扎堆、中端人群经常光顾老百姓乐于游玩的城市品位与格调的风尚聚场。打造一幅当代优雅版的清明上河图！贰【东兴老街】功能定位项目功能定位项目物业所提供的高端生活基本功能：高端商业+高端居住（亲地院墅+空中院馆）作为今后的城市高端生活

7、风尚聚场，城市会客厅.主要取决于项目的商业功能。我们对项目商业功能定位有如下原则：1、满足物业形态的可适性。2、满足项目定位目标的可实现性。3、满足后期运营的合理性、成长性。商业形态经营业态面积情况租金价格备注独栋别墅型商业酒吧、咖啡厅、西餐300㎡—400㎡60元/㎡锦江区政府统一招商2、九眼桥商业形态经营业态面积情况租金价格备注独栋商业、底层商业酒吧一条街120㎡—400㎡60元/㎡—140元/㎡由业主自