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1、上海推行公租方现状及其对策［提要］本文分析上海推行公租厉现状及公租房运行过程中暴露出的问题，并从扩大公租龙•覆盖面、多种规划保障公租房资金和设计合理准入和退出机制等方面，提岀进一步推进公租房的对策。关键词：公租房；低收入群体；运行机制一、上海推行公租房的意义（一）解决各类低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大，许多低收入群体穷其一牛也不对能买得起房，只能以鮫低的租金价格支付住房使用权；还有职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户的低收入群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住厉更符合英住启要求，并有助于减少
2、生活、出行的附加成本；再令部分刚进入社会的毕业学生或打工白领处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。（二）弥补租赁市场发展滞后的问题。当前，城镇居民在改善住房条件时，都选择了购房而非租房，有-•个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。内此，需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺。二、上海推行公租房运行现状及其存在的问题（一）上海推行公租房运行现状1、上海公租房开发建设。上海在2011年开始推行公租房，已有1万套公租房供应市场,在2012年
3、也将建设6万套，上要目的是抑制房价，完善住房供给制度，解决住房“夹心层”问题，增进民生福祉。但是,首批5,100套公租房此次出租率不足40%。数据显示,全市各区受理公租房中请的件数不到1,900件。其中，位于杨浦区的新江湾尚景园约有一半房源被申请，位于徐汇区华泾的馨宁公寓约1/3房源被川请。这意味着，有60%多的房源将处于“空置”状态。在大多数人心里，同样作为保障性住房，公租房租金应该比较便宜。然而，现实中操作起來，它的租金岀乎意料的贵，这让公租房在上海的首次推行，就遇到了困难。2、上海公租房房源供给。公租房的房源的供给不足成为抑制公租房发展的乂一路障。全国平均每座城市不过5,0
4、00套公租房左右，但是对于上海这样的超级人城市来说。这简宜是杯水车薪，不能解决厉源的问题。通过调研还了解到，山于职工宿舍的建设用地主要为工业用地或非工业用地性质，因此，在水、电等公用事业收费上，实行的是工业用或非工业用收费标准，比民用收费标准高出1倍左右，这无形中增加了承租人的租金支出。3、上海公租房的租金确定。据近期上海推岀的两个公租房项目来看，位于上海徐汇区华径镇的馨宁公寓项目，其租金价格水平为：一居室的婕筑而积为10.21〜42.43平方米，月租金为1,694〜1,896元；二居室的建筑面积为61.58〜63.27平方米，刀租金为2,533〜2,772元；三居室的建筑血积为
5、74.67〜78.24平方米，月租金为3,033〜3,311元。而位于新江湾地区的尚景园项目的租金标准则是：一居室的建筑而积约为50平方米，月租金为1,970元；二居室的建筑而积为67〜72平方米，月租金为2,540〜2,930元；三居室的建筑面积为80〜82平方米，月租金为2,970〜3,240元。上述两处公租房项目均位于市区外围，其和•金水平实际上并未低于市场和•房价格水平。公租房项目性质不能违反公共财政的原则，同时，考虑到公租房项目的町持续性运营以及政府财政资金的承受能力，公租房的租金标准一定要与项目的建造、运营成本挂钩。而这样平衡测算出来的最低租金标准与市场租金标准相比，
6、是难以做到“略低于”的。其原因在于口前市场上的一般出租房人都是市民的自有房屋，或是房主为投资所购，或为将来家庭所需提前购置乂暂时不用而出租的。房主看重的是房屋升值的空间，而不是出租收益的价值。因此,尽管现时房屋岀租的收益甚至不能与按揭的利息相抵，但租金是现时消费者实际需要和承受能力的真实反映。因此，市场上便出现了房屋租金水平•住房售价不匹配的现象。这种状况的客观存在便出现了上述尴尬现象。山于公租房只租不售，因此只能承受租金与建造成本不匹配的压力。在这种情况下，要公租房项目实施“略低于”市场租金的价格，确实有难度。（二）上海公租房运行存在的问题1、公租房覆盖而窄和规划总量较小。当前
7、，上海公租房计划保障对象覆盖而依然较窄,很多有切实需求的人群仍在保障范围Z外。保障对象强调的是城市中低收入家庭，忽视了房价飙升背后“夹心层”的无奈；只关注城市中户籍居民住房问题，又忽视了现代社会人口流动性所带来的住房问题。2、统一收取租金，不符合公平要求。目前，我国大多数公租房项目按帀价的60%〜70%收取租金，这其中存在-•些问题：入住群体收入水平是不一样的，按统一的价格收取租金对收入较低的人群不利。按照财政学屮公平的原则，对低收入群体收取和高收入群体同样多的房租，低收入者所得
