公租房“遇冷”现象及对策研究

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1、公租房“遇冷”现象及对策研究　　【摘要】近年来，为了解决城市中低收入居民等夹心层群体的居住困难问题，我国各地相继建设公租房并投入使用，但与政府大力建设公租房的热情形成鲜明对比，武汉、上海、郑州等地却出现公租房申请“遇冷”现象，房屋空置率较高，这不仅造成资源闲置和浪费，也将进一步制约我国保障住房的发展。本文通过了解我国公租房建设的现状，针对公租房空置现象进行原因分析，进而提出对策建议，促进公租房建设的良性发展，保障民生。　　【关键词】公租房租金选址准入门槛　　大力发展公共租赁住房是国家调控房地产市场、加强住房保障、完

2、善住房供应体系的重要举措。2013年政府工作建议中首次明确提出保障安居工程建设和管理的目标是“让老百姓住上放心房、满意房”；同时，对今年城镇保障性住房提出了更具体的目标：基本建成470万套、新开工630万套。根据“十二五”规划的要求，公租房将成为我国保障性住房建设的重点。政府保民生、满足民生住房需求的决心，这是有目共睹的。但真正落实起来，却未能如当初所愿。随着各地公租房纷纷建成并投入使用，有些城市却遭遇尴尬“冷场”，出现了大比例的公租房空置现象。　　一、公租房遇冷现状　　《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，

3、公共租赁房是指“限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。”因此公租房面向的是中低收入者，也就是所谓“夹心层群体”。政府可以投资建设公共租赁房，各种社会力量也可以在政府的政策支持下投资。公共租赁房的筹集方式主要有新建、改建、收购以及长期租赁等。　　从城市化角度来看，公租房可以在一定程度上降低外来人员的住房成本，吸引各方面的人才来城市就业，增强城市竞争力，并可以与城镇化建设相结合；从市场角度来看，有利于扭转住房市场的投机炒作风

4、气，规范住房市场，形成健康的、多元化的和可持续发展的住房市场，并由此促进金融与国民经济的稳定；从租户的角度来看，可帮助处于“夹心层”的群体解决住房问题，实现住有所居，过上比较安定的生活。　　然而近来，公租房遭遇“冷场”，成为全国性的现象。上海首批两个市筹公租房项目“试水”入市，首期申请率仅为四成。很多住房困难群体都对明显低于市场价格的公租房寄予很大的希望，而且公租房设备齐全，可“拎包入住”，但结果却是大量公租房“无人认领”。同样，武汉推出的首批899套公租房中，报名成功、拿到钥匙的市民仅317户。租金和补贴标准出台

5、后，又有约三成人放弃了选房资格。实际入住的户数，仅占首批房源的23%。相比较而言，郑州公租房的情况更为糟糕，其首批公租房空置率高达90%。济南公租房预登记也同样遇冷。该市计划在“十二五”期间建设六万套公租房，政府为了调查公租房的市场需求，采取了预登记的办法，但结果只有四千多个家庭、六千多名单身职工做了登记，与六万套的计划相差甚远。而以最大规模公租房著称的重庆入住率也不甚理想。　　公租房入住率过低，一方面没有解决夹心层的住房问题，不利于保障民生；另一方面造成房屋资源闲置，即公共资源的浪费，影响我国保障性住房的健康发展

6、，进而也不利于房地产市场的平稳、持续发展。　　二、公租房遇冷的原因分析　　公租房建设是国家保障民生的重要举措，然而较低的公租房入住率与较大规模的公租房建设投入和力度形成了鲜明对比。是什么原因造成了公租房申请率过低的结果呢？本文从以下几点进行分析。　　（一）缺乏针对公租房需求的前期调研　　公租房虽然有政府补贴，但因其需要租户缴费而具有一定的商品性质。和建设商品房类似，公租房的建设也需要对符合申请要求的潜在申请者的数量、申请者的收入水平、申请者的租金承付能力、申请者的家庭情况及其对公租房面积和建设标准的需求。但现实中，

7、公租房建设通常是上级政府向地方政府下达的指标，地方政府往往在接收指标后，在没有进行充分调研的情况下，急于在规定时间内完成任务，是一种欠考虑的、粗放的建设。没有充分考虑市场需求，导致公租房建设存在位置、租金等方面让租户不满意的现象，自然遭受到冷遇。不问需求而大干快上的粗放式供应模式是一条错误的道路。　　（二）租金偏高，定价不合理　　按国家指导方针，公租房租金应略低于市场租金水平。对公租房有需求的大多是年轻白领和外来务工人员，而相对于公租房，他们以前租住的房子更便宜些。年轻白领大多住在城中村，有的还在小区里跟别人合租一

8、套房，两种算下来租金都比较低。外来务工人员有些住在单位提供的集体宿舍，一般作为单位福利而免费居住，另外一些则住在偏远郊区的农民房，其租金远比商品房便宜。公租房的租金的设定，一般在商品房的基础上会低不少，却仍然比以上几种房源租金要贵一些。而公租房的申请者属于城市中低收入群体，对租金水平非常敏感，与他们偏低的月收入相比，公租房略有优惠的租金还是相对较高。例如，武