远卓-2010年房地产外部环境分析报告：北京华融综合投资公司战略咨询项目

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1、房地产外部环境分析报告2021年7月16日北京此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。北京华融综合投资公司战略咨询项目公司远景和战略环境分析内部诊断最佳实践研究综合分析实施举措外部环境分析在战略研究框架中的地位2外部环境研讨会将在继承北京华融历史战略规划成果的基础上，审视新环境变化带来的历史性机遇及威胁，我们将讨论的核心议题是：要求：本次研讨会将聚焦于北京华融未来整体发展，而不简单局限于各子业务单元的发展，希望各位参会人员以集团利益最大化角度思索问题并提出建设性观点我国房地产产业整体发展

2、形势如何？细分市场的市场空间及发展趋势如何？竞争情况如何？未来行业获利趋势如何？本次研讨会目标是否对我们有影响？影响是什么？未来我们应如何选择？3本部分研究所要回答的关键问题宏观环境对北京华融房地产战略有什么影响？中国宏观经济人口发展趋势城市化进程政府调控影响与北京华融相关的细分市场吸引力如何？住宅地产商业地产零售地产写字楼酒店4房地产住房地产商务地产零售地产工业地产其它商业地产典型代表市场影响因素业务特征住宅别墅酒店式公寓写字楼商务酒店商场ShoppingMall商铺仓库工业厂房会展中心旅游酒店度假村人口数量/结构人均收入水平居住条

3、件及需求位置、环境配套城市地位、城市经济水平城市产业结构城市布局特点人口数量/结构人均消费水平城市规模及布局商业业态创新城市工业特点、地位及结构城市规划布局增量开发存量交易销售为主，周期短增量开发、存量改造销售、租赁以及经营管理等可选择方式多资金需求较大增量开发、存量改造商业运营为先导多长期持有与经营结合资金占用大多以自用厂房仓库为主，收益最稳定------按物业用途划分，房地产可分为住宅、商务、零售、工业地产等四大类5目录与华融房地产战略相关的重要宏观因素分析中国宏观经济人口发展趋势城市化进程政府调控华融在房地产主要细分行业中的机会

4、分析住宅地产商业地产零售地产写字楼酒店6主要发现综述置身中国房地产市场是北京华融的重要机会庞大的市场总量及潜在持续的增长区域经济不平衡带来房地产企业梯级发展机会但也是重大的挑战宏观经济调控将是政府长期艰巨的任务，对企业发展带来不确定性市场高速增长同时，“透支未来”带来阶段总量过剩及结构失衡，市场风险不断增加国际流动资本过剩，国内过度投机加大市场风险进入专业化竞争时代，国内房地产企业融资瓶颈限制了业务发展国企特征对北京华融房地产战略的影响有良好的政府关系资源，但同时面对政府任务及企业市场化发展的利益平衡企业治理结构影响企业竞争力和最终的

5、经营业绩7-行业成熟度与房地产商业模式演变示意图-房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产金融/服务型时间行业规模中国大陆房地产香港房地产发达国家房地产高利润阶段高风险/高回报产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势经济特征需求特征卖方市场对新增房产需求快速膨胀均衡市场对新增房产需求稳定增长买方市场以提升房产质量的需求为主业务特征房产增量开发地产开发房地产开发物业经营房产中介房地产金融服务房地产金融服务物业经营房产中介房屋定制从世界范围内分析，房地产产业发展有三大发展阶段中国大规模开

6、发时代尚未结束，但少数领先城市土地稀缺时代已经来临，市场也逐步接近均衡8三大宏观因素从根本上决定未来中长期中国房地产市场的乐观局面，但政府宏观调控带来了短期不确定性231房地产行业高速增长人口增长及结构变化宏观经济发展城市化提速9——中国房地产行业历史阶段划分——过热－调控2002年出台土地招拍挂制度2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛2004年提高银行存贷款利率初步起飞期真正意义上的中国房地产行业自1987年开始形成1993.6超常发展期调控期平稳发展期二次调控期理性化规模发展期?中国房地产新一轮增长已经持续了11年，现阶

7、段房地产行业正处于二次调控期10我国房地产市场价格连续11年“高歌猛进”，社会、政府对房地产过热可能导致的“房地产泡沫”越来越担心…1991年～2005年我国商品房价格1997年～2003年香港房地产“泡沫”后价格指数11政府通过金融、土地、税收政策，从供需两方面对整个行业施加影响，促使市场降温促进土地供应透明化，规范了房地产企业行为通过加强政府对土地的规划和出让的控制，加强了政府调控市场的力度企业囤积土地的行为受到抑制提高了土地获取的难度和成本促进了行业内企业项目策划等业务能力的提升贷款利率的提高，贷款审批条件的严格，将抑制部分区域

8、房地产投资购买过热的现象，控制总体的需求规模，减慢需求增长速度挤出市场需求中的泡沫成份政策总体导向为通过对供需的影响，达到在供需基本平衡的情况下房价稳步上升土地政策金融政策供应需求提高开发企业银行贷款的门槛，有利于资金实