AA房地产公司项目开发部管理制度与标准8

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1、AA房地产公司项目开发部管理制度与标准3・7项目开发部制度规范与工作标准3・7.1项目可行性研究管理办法项目可行性研究管理办法第1章总则笫1条为了规范公司对项冃口j行性研究的管理，实现项冃决策的科学化、规范化、标准化，避免房地产项口投资的失误，特制定本办法。第2条公司对开发项冃实施论证、研究等相关工作时均应遵循木办法。第3条相关职责具体如下。1.项目开发部经理组建研究小组，对项口可行性调研结果进行审核和确认。2.研究小组负责对项冃可行性进行立项调查研究。第2章可行性研究步骤第4条可行性研究的筹备工作。可行性研究的筹备工作包括提岀项目开发的设想、组建研

2、究小组、制订研究计划、编制工作人纲等。笫5条可行性调查。可行性调杏分为市场调杏与资源调杏。1.市场调查应查明和预测市场的供给和需求虽、价格、竞争能力等，以便确定项冃的经济规模和项目构成。2.资源调查的范围包括建设地点、开发项口川地现状、交通运输条件、外RI基础设施、环境保护等方面，为下一步的规划方案设计、技术经济分析提供资料。第6条方案的制定M选择。研究小组在收集资料和数据的基础上拟定若干方案，对这些方案进行反复比较与论证后,从屮挑选岀科学性、经济性、实用性最优的一个方案。第7条财务评价与不确定性分析。在対挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收

3、入等的基础上，研究小组对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，以此论证项目的盈利能力。第8条编写可行性研究报告书。经分析与评价，研究小组编写“可行性研究报告”，并推荐可行方案和实施计划。报告书通常包括以下六部分内容。1.封面：要能反映评估项目的名称、作者及可行性研究报告写作时间。2.报告摘要：用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目木身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟旬酌、言必达意，字数以不超过100()字为宜。3.目录。4.正文：即可行性研究报告的主体，具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竟争性

4、发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项IT评估基础数据的预测和选定、项冃经济效益评价、风险分析和结论及建议等内容。5.附表：一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金來源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。6.附图：一般包括项H位置示意图、项冃规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。第3章可行性研究的内容第9条研究项日概况。1•项目名称。2.项目的地理位置。3.项冃所在地的周围环境状况。4.项冃的性质及主要特点。第10条开发项日用

5、地的现状调查及动迁安置。1.土地调查：包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。2.人口调查：包括开发项目用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3.建筑调查：包括开发项冃用地范围内建筑物的种类、各种建筑物的数•量及面积以及需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。4.各种市政管线：主要应调查上水管、用水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及动迁目标和其可能实现的时I'可。1.其他地下、地上物现状：包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地现状要附平而示意图。第11条确定市场分析和建设规模。

6、1.市场供给、盂求现状分析及预测。2.市场需求现状分析及预测。3.市场交易的数量与价格。4.服务对象分析、制订租售计划。5.拟建项目建设规模的确定。第12条选择规划设计方案。1.选样市政规划方案。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布宜、來源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。2.项冃构成及平面布置。3.选择建筑规划方案。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的山地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量和建筑面积等。附规划设计方案详图。第13条资源供给情况分析。1.建筑材料的需用量、采购方式和供应计划

7、。2.项冃施丄的组织计划。3.项冃施工期间的动力、水等供应。4.项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。第14条项目开发组织机构和管理费用研究。1.开发项目的管理体制、机构设置，管理人员的配备方案。2.人员培训计划、年管理费用估算等。笫15条制订开发建设计划。1.前期开发计划：包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作。2.工程建设计划：包括各个单项工程的开工和竣工时间、进度安排、市政工程的配套建设计划等。3.建设场地的布置、施工队伍的选择。第16条项日经济及社会效

8、益分析。1.项目总投资估算：包括开发建设投资和经营资金两部分。2.项目投资来源、筹措方式的确定。3.开发成本