《客户利益—帮你合法合规保障业主权利》

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1、客户利益——帮你合法合规保障业主权利主讲：涂必飞一级目录目录123建筑物区分所有权业主权利、业主义务物业管理典型案例解析一级目录目录常用物业管理法规《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国特种设备安全法》《中华人民共和国侵权责任法》《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业承接查验办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业服务定价成本监审办法》《住宅专项维修资金管理办法》《房屋建筑工程质量保修办法》《保安服务管理条例》《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

2、》《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法律法规司法解释物业管理条例：第六条“房屋的所有权人为业主”物权法：第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”问题：如何确认业主的身份？业主产权人租客配偶子女亲属借用人物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现实情况是购买了商品房后不登记的相当普遍。购房人不愿办理

3、登记的情形：解释从实际出发，将业主分为两个层次：“应当认定为”与“可以认定为”，解决了实务中的具体问题。业主与其他使用人1、出现实测面积争议，不愿补交房款；2、出现质量争议或者交付纠纷，要求赔偿或退房；3、按揭贷款，办了证也要押在银行；4、政策变化，契税调高；5、自身忙，而登记机关又是行政化和低效率。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建

4、筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。“可以认定为业主”的两个条件：业主与其他使用人开发商处购买已经合法占有12二手房买主不在此列，意在促进买受人尽快办理登记。区分所有解释第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。小区居住人的不同法律地位从对不动产的权利角度看，住宅小区中的居住人应当分为四个层面：业主：产权登

5、记人或合同中的买受人；非业主共有人：与产权人因约定或法定而存在共有关系的人；承租人：与业主有租赁合同关系的人；使用人：业主与承租人以外的合法占有使用房屋的人，包括业主的子女、非业主的配偶及其他同住的亲属、借用人。业主与使用人的不同权利：诉权、知情权、监督权、表决权合同权利：“业主子女平价入读幼儿园或者名校”；“业主有权无偿使用会所”；“小区开通业主免费班车”。物业要注意其无权代理行为。一级目录目录物权法中华人民共和国物权法由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过自2007年10月1日起施行物权法：第七十条“

6、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权专有部分的所有权：即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益；还可以用来抵押贷款或出售给他人。建筑区划内的共有部分享有共有权：即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益

7、、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。住宅小区业主市政其它权利人专有部分共有部分法定共有天然共有约定共有住宅经营性用房规划车位道路、绿地物业管理用房道路、绿地规划外车位结构部分通行部分公共空间设施设备基础设施增益设施会所水电气热通讯、网络有线电视污水处理建地使用权规划车位摊位等专有组成部分露台等住宅小区示意图专有部分的所有权对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。

8、共有权业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。这