市场调研基础理论(中原)

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1、市场调研基础理论注意事项请各位学员将手机关闭,以确保培训效果;互动/讨论阶段请各位积极参与，各抒己见!培训内容及安排第一部分市场调研概念第二部分市场调研内容第三部分市场调研方法第四部分市场调研程序第一部分市场调研概念案例1台湾商界名人王永庆花400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地

2、块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40亿。案例293、94年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有30％，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。该开发商将高层定位纯

3、住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出"福州第一栋五星级纯住宅"，高层奠基时销售率已达70％，被称为销售奇迹。房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。讲述内容：市场调研概念市场调研特征市场调研分类市场调研概念内容方法程序什么是房地产市场调研？市场调研--概念房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者

4、们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。概念内容方法程序分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面的问题：其一，房地产市场调研的内容。房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产市场环境的调研细致到对个别楼盘的调研；从抽像的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等，进行全方位的调查研究。其二，房地产市场调研的目的。主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的

5、管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。市场调研--概念概念内容方法程序房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点：1、内容广泛房地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研2、针对性强房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要

6、求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。不同城市3、方法多样电话调研、实地调研、座谈会、……市场调研--特征概念内容方法程序按调研目的分类从调研的目的来看，市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研。应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性；基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。按调研性质分类按市场调查的研究性质分析，有探索性研究（Exploratoryresearch）,描述性研究（De

7、scriptiveresearch）,因果关系研究（Causalresearch）和预测性研究（Predictiveresearch）几种类型。市场调研--分类概念内容方法程序方式探索性研究描述性研究因果关系研究目的发现想法和洞察内部因素描述总体特征或功能确定因果之间关系问题定义过程灵活、多样有事先提出的具体假设研究独立变量、控制中间变量结构特征非结构式的结构式的机构式的样本量小样本大样本大样本/小样本代表性无代表性，不具总体意义有代表性，可进行研究总体推断有代表性，可进行研究总体推断研究过程不需精确定义，可进一步解释推断

8、结论性研究结果证实提出假设，验证探索性研究结论证实提出假设，验证探索性研究结论研究结果实验性的结论性的验证性的成果应用一般还需要作进一步探索性或结论性研究结果用作决策参考结果可支持或说明决策原因数据收集二手资料、定性调查二手资料、定量调查实验法信息分析原始数据的分析是定性的数据分析是定量的数据分析是定量