深圳中原北海银滩项目市场调研篇

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1、我们的工作思路第二阶段（中期）规划与设计建议第三阶段（后期）价格定位与投资分析评价第一阶段（前期）区域市场及战略定位区域市场调查研究旅游度假地产研究整体发展战略研究项目定位分析研究1234项目总体规划建议建筑单体设计建议环境景观设计建议123项目价格定位项目投资分析121广西北海银滩项目市场调研篇第一部分区域市场调查研究第二部分旅游度假地产研究第三部分整体发展战略研究综合评价北海的城市功能价值，结合项目区域和地块条件，确定项目开发策略和发展模式对成功类似区域及项目考察分析，总结旅游度假地产的发展模式和趋势深度了解区域经济现在及未来发展、北海房地产市场及旅

2、游市场北海区域市场北海旅游市场北海房地产市场客户需求研究未来供应与竞争项目客户定位项目形象定位功能及产品定位户型面积及配比第四部分项目定位分析研究在上述基础上，进行客户定位和形象定位，重点思考项目的物业类型、户型面积和配比该阶段汇报内容1北海的城市功能价值评价项目深度解析项目开发策略和模式三亚旅游市场概况三亚房地产市场概况三亚重点项目分析旅游度假地产发展模式及趋势3北海区域市场北海宏观经济北海旅游市场北海房地产市场客户需求研究未来供应与竞争报告思路及框架4北海经济及固定资产投资呈上升趋势指标1：GDP与其广西省其他城市相比，北海经济发展处于中等偏上水平，

3、未来的上升空间很大；北海市GDP和固定资产投资增速有很大跳跃性，经济发展态势存在一定的不稳定性；根据GDP增速与固定资产投资的关系，可以看出房地产处于高速发展期。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展广西各城市发展北海南宁桂林柳州防城港人均GDP（亿元）1582112947124071741414108较上年增速10.2%15.1%13.7%17.7%17.1%5北海市人均GDP快速增长，房地产市场属于快速发展期同GDP一样，北海市人均GDP增长不稳定，在2002年增速只有2.0%，但

4、在2005年至2007年有一次飞跃。北海市2007年人均GDP约15821元说明北海市房地产进入快速发展期；从人均GDP与房地产发展关系看，北海人均GDP已经到2000美元以上，房地产发展进入快速发展期。北海全市历年人均GDP发展状况800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系指标2：人均GDP6随着北海市区城市化率不断提高，不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求北海市区人口近年来稳步上升；市区内占总人口数量37.2%的城镇人口为房地产提

5、供了需求；北海市37.2%的城市化率处于城市化完成一般的水平，伴随着北海市区进一步城市化，逐年提高的人口必将成为住宅消费的生力军。指标3：人口数量指标4：城市化率北海市区历年人口与人口年自然增长率7北海市全市历年产业结构变化状况指标5：产业结构在2005年之前，北海市产业结构为“三、二、一”，自2006年逐步向第二产业在国民经济中的比例逐步上升并占据第一位置，显示出北海市以“工业立市”的战略正有效推行。“工业立市”可能使得北海市的旅游休闲产业的地位受到削弱；北海市各产业比例日趋协调8北海市社会消费品零售总额增长迅速北海市社会消费品零售总额在2004、20

6、05年增速进入低谷期，自2006年又开始大幅攀升，居民消费明显升温；社会消费品零售总额与北海市GDP的增幅有一定的相关性；北海人均社会消费品零售总额处于广西省各大城市的中间水平，相对于北海市人均GDP偏低，今后有一定的上涨空间。北海市全市历年社会消费品零售总额2007年北海市人均社会消费品零售总额指标6：社会消费品零售总额北海南宁桂林柳州防城港社会消费品零售总额（亿元）64.36515.62274.08224.6330.84较上年增速20.5%18.40%18.90%15.11%18.40%人均社会消费品零售额（元）4117754454316197370

7、19北海市人均可支配收入稳步增长，相比国内其它城市仍相对偏低，有较大的增长空间北海市城市居民的人均可支配收入在广西省各大城市中处于中等水平，和北海市在广西省的地位相比，人均可支配收入有较大的增长空间；北海市人均可支配收入逐年提高，但是年增长率不稳定。北海市城镇历年人均可支配收入北海南宁桂林柳州防城港人均可支配收入（元）1233411877129081286612159较上年增速18.8%16.52%20.5%16.9%33.4%指标7：人均可支配收入10住房支出比与较低的恩格尔系数不协调，住房支出有上涨空间。恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和

8、人民的生活水平协调发展的；北海市2006年恩格尔系数为42%，生活水平已快到小康