房地产外部融资模式及趋势分析

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1、房地产外部融资模式及最新趋势分析在房地产政策调控、房地产贷款门槛大为提高情况下，国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求空前强烈。总体上来说，房地产存在两种融资模式一一内部融资和外部融资。内部融资主要是房地产开发企业运用自有资金和预租预售款再投资两种模式。外部融资对房地产开发企业更为重要，除了在国内发展比较成熟的商业银行贷款、信托、证券、债券融资等传统融资手段，房地产抵押支持证券、私募基金、房地产投资信托基金等创新融资模式在国内也正逐步兴起。一、传统融资模式（一）商业银行贷款商业银行贷款仍是当前商业地产项目的主要资金来源。土地招拍挂之后，开发商将中标的土地抵押给商业银行，随后银行向其发放开发贷款

2、。项目销售过程中银行向购买商业地产的个人发放按揭贷款帮助开发商实现销售收入回笼。商业地产进入运营期后，还能获得来自商业银行的流动资金贷款。日前5年商业贷款利率在6.55%-7.2%左右。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业70%的开发资金直接或间接来自于银行贷款，房地产企业对银行的依赖度明显过高。因此，自2003年起，国家对于房地产银行信贷基本上持监管收紧的政策,对整体房地产行业资金供给产生了极大的影响。自2010年1月起，存款准备金连续12次上调后。2011年12月5日出现拐点，央行三年内首次下调0.5个百分点，并于2012年2月24日再次下调0.5个百

3、分点。2012年，房地产开发企业到位资金共计96538亿元，其中，国内贷款14778亿元，同比增长13.2%。适度微调的货币政策，使得房地产信贷环境有所改善，获得银行贷款总额呈增长趋势，但单笔贷款及授信额度有所减少，开发商资金压力尚未全面缓解。当前状态下，信用记录良好、综合实力较强、经营稳健的企业，才能通过银行严格的信贷审核。（二）房地产信托产品房地产信托产品一般是由信托公司发起成立，通过银行、邮政等渠道向中小投资人募集资金，用于解决房地产企业的短期资金需求，待房地产实现销售后利用售房款归还募集资金及利息。紧缩性的宏观政策使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发

4、展。但信托对于房地产企业而言是一种高成木的融资方式。目前地产企业通过国内信托渠道融资，除了给予投资人产品预期收益（利率10%左右）外，还要付出发行费用、渠道费用等，综合融资成本大多在12%-15%Z间。信托业协会的数据显示，房地产信托2011年共新增余额2558亿元，其中，四个季度分别为545亿元、1183亿元、746亿元、85亿元。由于房地产信托产品多在1.5年-3年期之间，尤其以2年期的产品居多，平均期限1.9年。可推测2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元。其中兑付顶峰在2013年二季度出现，达1301亿元。2012年全年发行用于房地产开发的各类信托产品共789个，融资规模16

5、63亿元，同比减少40%。从具体案例看，城投类公司、大型地产项目和前期续建项目依然是信托产品的主要借款方。（三）上市股权融资上市股权融资的方式可以为企业带来大量的资金，帮助企业滚动开发。上市分为直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如规定负债率不能高于70%,而我国房地产企业由于融资渠道单一，一般负债率都在75%以上，达不到上市要求。除了上市规范的要求，近年来国家对房地产行业宏观调控的大格局一直未变，房地产企业上市审批基本暂停。2009年10月Z后，证监会在审核房地产企业IPO与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见的环节。2010年4月，中国证监会

6、联手国土资源部再次出击，两部委共同审核房地产企业上市、融资相关事宜。证监会对房企证券市场审核更加严格，使得房地产企业IPO融资难度进一步增大。因此，通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市一一买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换，而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的道路还很艰难。近两年来，已在A股上市的地产龙头企业纷纷打造“A+H”双重融资平台。除了保利在1993年便收购了香港上市公司新海康航业外，2012年5月，招商地产收购香港

7、壳公司东力控股70.18%的股权；此后不久，万科也与永泰地产达成协议，以10.79亿港元收购永泰地产持有的南联地产73.19%的股份；2012年9月，金地集团以16.54亿港元收购星狮地产56.05%的股份，成为后者控股股东。自此，“招、保、万、金”四大标杆房地产企业纷纷登陆港交所，龙头房企开始进入“A+II”双重融资模式时代。（四）发行公司债房地产企业发行公司债的好处在于周期长、利率锁定，相比银行贷款成本更低，使用灵活