中国房地产融资途径发展趋势分析

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1、中国房地产融资途径发展趋势分析［摘要］目前房地产融资方式很多，但银行信贷资金比重大的融资格式一直没有改变，这显然与中国不完善的金融市场有关。实行房地产行业融资渠道的多元化，有利于国民经济的健康发展，并可以进一步防范和化解金融风险。　　［关键词］房地产；融资方式；创新趋势　　　　　一、中国房地产融资途径现状　　　　根据其途径不同，房地产企业融资方式可以分为企业内部融资和企业外部融资。内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发，主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款；外部融资是开发企业利

2、用企业外部资金来进行项目开发，目前可以采取的外部融资方式主要有：银行贷款、房地产信托、海外融资、房地产产业投资基金、上市融资（国内上市、海外上市）、企业债券融资、开发商贴息委托贷款和阶段性股权融资，等等。目前除了银行贷款、信托之外，其他融资方式由于各种各样的限制，融资规模都很小。在此，笔者对中国目前主要的房地产融资途径进行分析。　　　　（一）银行贷款　　目前，房地产开发银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国

3、内银行信贷贯串于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是中国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。大量依靠银行贷款，就会将风险过分聚集在银行，因此，近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整：一是中国人民银行于2003年6月5日发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》（银发［2003］121号）；二是2003年8月12日，国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）。以这两个文件为标志，中国房地产信贷政策发生了变化，使得房地产开发

4、商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制。新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和治理实力都比较差的公司进进该领域，以此减少贸易银行的信贷风险；同时也有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化。例如，机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进进房地产业，海外融资也发展较快。　　　　（二）房地产信托　　相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资本钱、召募资金灵活方便及资金利率可灵活调整等上风。由于信托制度的特殊性、灵活

5、性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。尔后再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式，即信托银行。固然由于房地产基金刚刚起步，目前投资房地产的信托资金不足300亿元，但这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性题目，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的治理与审批比较严格等，这些都限制了信托流通市场的形成。　　　

6、　（三）海外融资　　外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热门区域。目前海外基金正在加速进进中国房地产市场，主要表现在以下两个方面：一是进进中国房地产市场的国外房地产基金数目越来越多；二是国外房地产基金投进中国房地产的资金越来越大。国外房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投进项目之后，在运作过程中

7、要求规范而透明，这对房地产开发商的项目治理将是一个很大的挑战，对于中小开发商或者一个小项目来说，也是个比较高的门槛。因此，国内大的房地产开发企业往往轻易得到国外房地产投资基金的支持。