房地产融资新途径.doc

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1、房地产融资新途径　　房地产融资新途径，大概讲三个方面的内容：    第一、按照我的体会讲一下现代化方面金融的一个现状。    第二、还有一个观点，我感觉房地产变革时代正在来临。　　第三、关于房地产信托的一些东西，    讲到房地产金融，先要讲到房地产，应该说房地产业成为中国经济的一个支柱产业，这一点不会有一些争议，有一些佐证可以讲，一个是人均GDP，随着GDP不断提升，城市化率不断提升。我们国家改革开放二十年，城市化率从原来的不到20％，提高到现在的40.5％这么一个水平，随着经济的不断成长，这一块还会增加，城市化不断的增加的话，肯定是

2、需要解决住房的问题，所以说为住宅产业和房地产业提供了一个很大的发展机遇。　　另外房地产投资占全社会总投资和GDP的比重也不断的提升，我这里有一些不完全的统计，从86年到03年，房地产的GDP比重从1％提高到目前的占8.6％，占社会总投资的比重从2.6％，提升到了18.3％。在中国城镇居民家庭财产构成中间，房产这一块也是最主要的构成，占了48％，同时中国的房地产业在现阶段仍然面临一个新的发展机遇，包括根据我们国家的“十五规划”，要求人均住宅要达到22平米，整个住房的数量在整个十五期间应该有21亿平米的目标，应该说这一块需求还是非常大的。但

3、是这么一个庞大的房地产市场，我们国家缺乏一个非常健全有效的房地产金融体系，经常讲的金融体系是一个房地产金融机构的一个体系，在我这方面我们国家完整的一个体系应该是由商业银行、一些在美国的储贷会，包括房地产信托等来组成，同时还需要有一个完善的市场体系，就是要有一个交易的二次市场体系。　　由于中国房地产金融体系的不发达，现在房地产确实面临着资金上的一个困窘，一方面对现在房地产的主要资金来源进行一下分析，我这里做的一个统计是自己根据一些公开的材料做的数据，可以看的出来几个特色：　　第一、开发商的自有资金非常有限。14/14　　第二、银行的贷款从

4、121号文件发布开始，不断处于收缩的状态。　　第三、这个房地产金融体系因为有欠缺，通过信托、基金等等的管道融资的渠道并不同场，一些民间的集资行为第一是成本高，第二在中国现有的法律环境下还是非法的一种状态，大量的房地产开发的资金其实是依靠消费回款和政府的土地生成来支持的。什么原因呢？就是中国的房地产都比较少见的预售制度，另外主要靠拖欠，原来的土地都是签下来了付一点点钱，用盖房子的钱再去缴土地钱，还有就是拖欠施工队的钱，整个自有资金占的量非常少，根据我们的统计自有资金占房地产开发不到17％，来自于销售回款这方面的资金比例达到了41％，在房地

5、产市场长期缺乏机构投资人的，刚才讲的是国外的一些保险融资，养老金等都可以投资于房地产行业，而在中国保险公司按目前的法规是不能直接投资于房地产的，养老、企业年金等都不可以开发，还有我们国家的产业基金一直都不行，所以中国现在所谓的房地产资金的金融都集中在银行的体系上。　　另外一方面社会有大量的资金缺乏投资渠道，我们国家有将近30亿的金融资产，十几万亿居民储蓄都在银行卡上，这就造成了社会资源的一个极大的浪费。当前房地产市场结构性矛盾很大程度是优于缺乏投资机构人的参与，由于没有机构投资人的参与，现在中国的房地产市场的一个现状就是开发比例不合理，

6、高档的比例过高，这是由于目前投机的比例过大造成的，为什么投机比例过大，是因为散户比较多，散户投资的时候往往缺乏对市场的研究能力和对风险的控制的能力，往往是“跟风炒作”。投机的操作是偏向于做高档的楼盘。　　第二、我们国家的使臣购房比例过大，达到了78％，这个比例比欧美还要过，租赁市场滞后，由于租赁市场缺乏，租金对房价的指导体系建立起来了。跟资本市场一样，现在的房地产市场很像当年的上海市场，开发商可以用很少的成本来操作这个市场。去年房地产宏观调控政策出来的时候，上海的市场出现疯狂的增长，楼盘一天一个价格。上海做庄非常容易，机构投资人的参与应

7、该能够使这个市场趋于理性，现在证券市场逐渐开始向理性回归。14/14　　由于存在上面的一些问题，现在房地产金融的变革时代我认为正在来临，以央行1212号文件推出为标准，国家对宏观调控的措施正在加强，土地、房贷都双收紧，一个是房地产付款的周期不断的缩短，第二银行对购买地的这些银行都停止，要求四证齐全。前一阵房地产金融分析报告里也提出了一些置疑，今后这一块也面临调整，应该说对房地产的资金来源更是严峻，所以一定要思考怎么样改变居民的一些局势，对策，改变应该是不可避免的。房地产行业会发生一些什么样的改变呢，我个人认为一个是房地产的分工将更加明确

8、，行业的集中度会提高，业内的并购不可避免，现在这几年已经有大量的房地产并购的案例，包括万科并购“兰都”（音）；第二是房地产专门的机构会逐渐产生，原来我们国家跟香港学的模式，把开发商和投资商的身份是融为一身的