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1、房地产融资途径分析作者：ycyinyan ——以华阳房地产为例分析房地产融资风险 【摘要】： 由于国家调控政策的出台，巩固地产市场调控成果，稳定住房价格，促进我国房地产市场平稳健康发展，但是房八条将对地产开发企业的市场信心有所影响，加息、准备金率上调，开发商贷款门槛、成本双双提高，融资难度在加大，而我国各省市又先后出台了预售资金监管政策，房地产企业普遍面临较大的资金压力。融资问题直接影响到一个房地产企业的成败。建立合理融资渠道和融资模式，才能更好的规避融资而造成的财务风险，企业才能持续、稳定、高速的增长。本文试图从华阳房地产
2、融资途径及其方式进行分析，针对我国现有的融资状况，并结合华阳房地产实际情况，指出现阶段融资方式存在的问题，并针对问题的原因提出创新融资途径、方式的建议。以期对我国房地产创新融资做出自己的贡献。 【关键词】：房地产企业、华阳房地产、融资、 【正文】： 2010年以来,随着货币政策的适度调整和国家房地产调控政策的连续出台,房地产信贷政策日趋紧缩,各大主要城市房地产成交量持续下滑,投资人观望情绪浓厚。房地产开发项目销售回款减慢,企业资金来源增速持续放缓。融资问题直接影响到一个房地产企业的成败。建立合理融资渠道和融资模式，才能
3、更好的规避融资而造成的财务风险，企业才能持续、稳定、高速的增长。当前的融资环境发生了巨大变化,房地产领域融资风险凸显,房地产企业资金回笼和融资能力面临严峻考验,企业亟待解决资金周转问题。因此细致分析当前我国房地产企业融资风险状况并提出有效解决问题的对策是业界的当务之急。 一、房地产融资方式及融资风险概述 （一）企业融资概述 企业融资是指企业从自身生产经营现状及资金运用情况出发，根据企业未来经营与发展策略的需要，通过一定的渠道和方式，利用内部积累或向企业的投资者及债权人筹集生产经营所需资金的一种经济活动。企业融资是指企业通过各种
4、途径和方式筹措企业生存和发展所必需的资金的活动。资金是企业体内的血液，是企业进行生产经营活动的必要条件，没有足够的资金，企业的生存和发展就没有保障。企业融资是指企业向外部有关单位和个人以及从企业内部筹措生产经营所需资金的财务活动。企业融资一般是指非金融企业的长期资金来源问题，在市场经济条件下，企业融资的方式总的说来分为两种：一是内源融资,即将自己的积累可供使用资金转化为投资的过程。企业的发展主要取决于能否获得稳定的资金来源，企业融资主要是指企业在金融市场上的筹资行为。因此，企业融资与资金供给制度、金融市场、金融体制和债信文化有着密切的关系。
5、 （二）房地产企业融资的方式及特点 融资风险是指企业在融资过程中因资本收益率和借款利率不确定而产生的由资本投入者承担的附加风险。包括2个层次:一是企业可能丧失偿债能力的风险;二是由于举债而可能导致企业股东的利益遭受损失的风险。 2010年以来,随着货币政策的适度调整和国家房地产调控政策的连续出台,房地产信贷政策日趋紧缩,各大主要城市房地产成交量持续下滑,投资人观望情绪浓厚。房地产开发项目销售回款减慢,企业资金来源增速持续放缓。当前的融资环境发生了巨大变化,房地产领域融资风险凸显,房地产企业资金回笼和融资能力面临严峻考验,企业亟待解
6、决资金周转问题。因此细致分析当前我国房地产企业融资风险状况并提出有效解决问题的对策是业界的当务之急。 1．房地产企业融资方式 房地产企业内部融资方式主要是指企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种资金等，其中包括向消费者预收购房定金等。房地产企业外部融资方式主要是从资本市场获得的资金，以主要满足长期投资的资金需求，其中包括房地产项目贷款、上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等融资方式。 2．房地产企业融资的特点 房地产企业融资的最显著的特点是融资资金量大、市
7、场因素、受政策影响大。因为房地产企业以不动产为经营对象，这就决定了房地产企业必需投入大量的人力、物力、财力方能启动项目以及地产项目的正常运转，因而房地产企业具有资金密集性的特征，决定了房地产企业除了有强大的自有资金外，还必然需要大量的融资才能确保企业的正常运转；再一个就是房地产企业所经营的不动产的价值和价格直接影响到企业的融资，房地产市场的状况和前景是房地产企业融资成功与否的关键因素；国家在房地产行业的政策调控，在影响房地产行业的同时，也必将直接和间接影响房地产企融资，政府通过房地产融资政策来调控房地产行业及市场，因此，房地产融资还具有受政策影
8、响深远的特点。 （三）房地产企业融资风险及其风险管理 1．房地产企业融资风险的表现 （1）偿债风险 我国房地产企业除了少量的自
