房地产融资模式分析.ppt

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1、房地产融资模式分析融资背景及意义融资方式融资趋势目前房企的融资难度1234CONTENTS01.2019融资背景2015-2016年豪迈发债追求规模的房企们，也到了该要还钱的紧要关头。短期债务期限将近，融资渠道收紧，销售回款变难，库存现金不足，多重压力让房企们为了渡过难关而皱紧了眉头。2019年一季度房企融资延续2018年底的回暖趋势，融资规模达到近三年来的最高峰，但是二季度开始融资环境再次发生变化，企业融资规模也急剧下降，达到近三年来的较低值，与一季度形成强烈的反差。在国内融资环境收紧的情况，境外发债再次崛起，但是整体成本较高，企业融资压力较大，小企业债务违约风险需警惕。与此同时

2、，2019年房企对于赴港上市依旧热情不减，其中德信中国、银城国际分别于2月、3月成功上市，目前在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、中梁控股、奥山控股、新力控股在内共增至7家，其中中梁控股已于6月26日通过了聆讯。“目前房企融资的用途都是‘借新还旧’，这无疑也表明了房企资金的严峻态势”。中指院相关分析人士指出，目前来看，房地产行业仍面临严峻的资金压力，融资渠道依然受限，海外债发行占比逐月增加。2月25日，国新办举行坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会指出，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要

3、防止房地产金融风险出现大的问题。继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款，促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。2月25-26日，2019年央行金融市场工作会议提出，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。3月4日，银保监会《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》要求，各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测，做好贷中贷后检查，确保贷款资金真正用于支持小微企业和实体经济，防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。3月9日，银保监会副主席王兆星接受采访时表示，进一步加强房地产贷款方面的监测，保障住房贷款的基本需要，对

4、投机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场，房地产金融仍是防范风险的重点领域。4月17日，银保监会官网发文指出，要加强金融监管，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。5月10日，央行举行4月金融数据解读媒体吹风会指出，2019年人民银行将坚持房地产金融政策的连续性、稳定性，完善相关制度，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。5月17日，银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》指出，房地产行业政策将聚焦：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开

5、发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。政策背景5月25日，银保监会主席郭树清在“2019清华五道口全球金融论坛”演讲时表示，要特别警惕境外资金的大进大出和“热钱”炒作，坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。6月13日，银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上开幕致辞时指出，必须正视一些地方房地产金融化问题。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。7月6日，银保监会有关部门负责人表示，针对

6、近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。7月12日，发改委发布的《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。同时，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。7月31日，央行在北京召开座谈会,强调要保持房地产金融政策连续性稳定性，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示。8月2日，央行召开2019年下半年工作电视会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位

7、，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。8月初，银保监会办公厅正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。政策背景按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类；融资方式即企业融资的渠道，是指企业融通资金的具体形式。0102030204按资金来源，可分为内源融资和