思源2011年北京保利中央公园项目营销策划方案报告

《思源2011年北京保利中央公园项目营销策划方案报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、保利中央公园项目营销策划方案报告项目位于大望京商务规划区，北五环与京密路交汇处，紧邻机场高速，交通便捷，周边配套较为成熟。望京区域北京新CBD本案项目四至：东至东五环，南至大望京6号路，西至望京中环路，北至大望京街。北：大望京街东：东五环、京密路西南：望京中环路大望京公园项目情况住宅住宅住宅写字楼公共绿地水域幼儿园会所商业商业商业项目总体量40万平米；公建配比较高，住宅与公建配比相当。绿化景观丰富、自身配套完善项目情况住宅如何赢得高利润？化解全盘现金流压力？为后期公建减负？地块成交总地价50.4亿、折合楼面地价17949元/平米；但是，27.7万㎡的建筑面积，住宅仅为14.7

2、万平米，公建配比高达近50%。相对住宅，公建风险较大，变现较慢；因此，住宅是全盘成功的关键！项目核心难点：打造望京新一代高端住区；拉动项目价值空间。我们的目标：18个月，快速完成全盘约72亿的销售额。区域发展前景；产品自身优势；面对这个目标，我们的信心来自于：根据政府规划：政府将以国际现代先进商务区发展理念，在未来5-10年里将大望京打造成“北京先进国际商务区典范，成为北京第二CBD”大望京商务区”拟规划为以商业、商务功能为主导的城市综合区，总用地面积97.47公顷，在总建筑规模129.22万平方米的范围内，公建建筑规模约103万平方米，居住规划仅20多万平方米。政府强力打造

3、——“北京新一代国际商务区”与中关村形成科技文化产业带的东西联动效应与CBD形成国际商务带南北联动效应区域发展前景保利地产、SOHO中国、远洋地产、上海绿地、合生创展等地产巨头齐聚大望京，看涨商务区规划带来的未来五到十年的黄金发展以及巨大升值潜力。其成功的地产经验将助推区域的快速发展。地产巨头齐聚，合力操盘，推动区域发展。大望京商务区798文化艺术区望京中心区望京科技园区域发展前景区域发展前景大望京——更有竞争力的“CBD”！第一代商务区第二代商务区第三代商务区代表纽约（1970S）纽约（1990S）北京CBD（2000S）杭州钱江新城东京六本木上海新天地大望京城市地位经济效

4、益企业云集+交通导向+功能平衡+舒适环境+工作、生活、生态商务区的规划演变大望京，汲取了国贸CBD的成功与失败经验;杜绝国贸CBD的交通拥堵以及单调的办公规划。在规划上更注重工作与生活的协调；大望京，北京新“CBD”将带动区域产业升级；改善商务环境；汇聚望京高端人士；吸引外区高端客群关注。绿色生态的办公环境生态、文化、商业，三重核心资源，——构筑国际生活核心望京商业区本案大望京公园三重绿网798文化区绿色生态区大望京公园及京密路绿化带——优异的生态环境；望京商业中心近在咫尺——完善、高品质商业配套；毗邻中国最具创意的798文化产业区——独有韵味的国际创意型文化氛围；项目自身优

5、势准确的项目定位匹配客户的产品升级最有效的营销执行达成这个目标，我们怎么去做？项目定位谁在眷恋望京？我们的客户在哪里？该以怎样的项目定位来与他们对位？13客户定位/商圈分析中关村、亚奥商圈三元桥、燕莎商圈CBD商圈丽都商圈临空经济带CBD商圈：核心商务氛围与稀缺地段价值，世界500强企业聚集，城市顶级高端酒店式公寓为主。区域内客户以商务型高端客户、外籍人士为主。丽都燕莎商圈：早期的豪宅聚集地，大使馆云集。市场以高端商务型酒店式公寓及高档宜居型产品为主。涉外氛围、区域成熟度高、高端人群聚集。中关村、亚奥商圈：高科技产业区和体育文化产业区，区域客户主要为高科技产业高管及外籍商务人

6、士、体育产业人士为主。临空经济带：航空运输产业基地，区域内聚集大量的航空、物流、贸易人群，区域成熟度高，客群购买力强。五大商圈环绕，为项目的高端客户来源提供了有利的保障望京商圈：高科技产业区，区域内早期以韩国人为主，区域客户主要为高科技产业高管及外籍商务人士。望京2000年2005年2010年花家地西里、南湖居住区大西洋新城、鹿港、季景沁园东湖湾、国风上观、中广宜景湾多层、塔楼、小户型、密度大、回迁、分配房高层塔楼、密度大、中小户型、居住区域发展使客群来源多元化，升级换代需求特征明显高层板楼、舒适、中大户型、社区景观突出、品质社区区域原住民回迁，事业单位分房；酒仙桥、燕莎白领

7、；满足自住需求区域原住户；周边区域白领、外企职工；私营业主、演艺业人士自住需求为主，出现物业升级需求区域原住户；区域内外企中高层、国企央企管理层、私营业主、外地客群、改善型需求、产品关注度升级客户定位/区域客户发展客群特征代表项目产品情况2011之后？区域人口增长迅速，客群购买力强大，升级换代需求迫切！思源房屋公园统计：望京区域共有73个居住小区，有68%为2005年以前入住社区：不少客户存在“升级换代”置业需求；且购买力较强。例如望馨花园社区共12栋楼，户型90-200平米，国航人员，其中82%一次性