思源北京润枫欣尚项目营销策划报告

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1、【润枫·欣尚】项目营销策划报告谨呈:北京润丰地产开发有限公司在房地产领域我们一直在帮助客户成功2010年3月北京思源兴业房地产经纪有限公司汇报思路本体分析通过项目区位、周边情况、各技术指标、楼宇位置、户型配比等因素的分析，为本案价格与推广策略提供基础依据。提出营销目标，推导出本案入市价格以及后期价格涨幅，制定整盘推售顺序及节奏，合理安排营销推广周期。客户定位市场分析通过北京市场、区域市场分析，看出宏观政策对本案入市后的影响，竞品项目和本案的竞争关系。通过客户的分析，得到本案客群的基本特征与客户定位。项目定位增加产品附加值，树立项目在未来市场环境中的竞争优势。营销

2、策略CONTENTS营销策略思源优势项目本体分析项目位置交通条件产品设计项目现状小结价值梳理市场分析客户定位项目定位商务条件本体分析︱项目位置三环四环五环奥北板块、城市副中心、发展成熟本体分析︱项目现状1、龙德广场2、祥和宏兴建材市场3、北方明珠大厦4、项目南至民居5、立水桥地铁站6、项目北至围墙7、项目西至围墙8、项目地块内部9、项目地块内部商业建筑南侧现状民居及建材市场对项目品质造成一定影响本体分析︱交通条件地铁5、13号线立水桥站立汤路双轨道交通、城市快速路，直达城市核心区域内大多数社区均有自建幼儿园，比较著名的有明天第一城的小金星幼儿园，北苑家园附近的北

3、苑幼儿园，天通苑的新世纪幼儿园区域内公立的小学也比较多，比较大的有天通苑小学、大东流小学区域内还有东方剑桥教育集团投资的小学、初中、高中一体化的知名私自学校-北京中山实验学校立水桥地区学校布局图本体分析︱教育配套用地性质商业金融、道路广场总建设面积87624㎡总用地面积29610㎡商业金融23575㎡道路广场2733㎡代征道路用地3302㎡容积率：≤3.0建筑密度≤20.20%建筑控制高度≤60米绿地率≥30%本体分析︱产品设计︱各项指标功能楼号层数套数总建筑面积(㎡)其中地上地下地上建筑面积(㎡)地下建筑面积(㎡)办公1#楼202180125341142911

4、052#楼202180125341142911053#楼202180126341153111034#楼202180125671142911385#楼202180125341142911056#楼20218012567114291138办公合计108075370686766694商业7#楼3019191919规划指标各楼宇指标项目产权年限为50年，主力户型为58-81平米小户型产品，以零居、一居为主，二居为辅G1一居60.33㎡G1一居60.33㎡G2a零居59.61㎡G3a零居62.30㎡G6两居79.87㎡G5一居67.57㎡G4一居63.70㎡G3零居56.

5、11㎡G2零居56.11㎡本体分析︱产品设计︱户型分析户型方正、功能齐备、但通透性较差本体分析︱产品设计︱价值梳理123456对于产品价值的梳理，结合上述分析，得出以下结论：3、4＞1、6＞2、53号楼位于项目核心位置，4号楼虽位于项目西侧，但可借助合立方项目取景，两栋建筑均受外界影响较小，视野开阔，价值较高。1、6号楼位于项目南北两端（偏西），1号楼受北侧底商影响，6号楼受南侧道路影响，相对于3、4号楼，价值较低；2号楼与5号楼，受建材市场、现状民居以及北侧底商影响较大，为本案价值最低的两栋建筑。合立方建材市场中东路中滩村本体分析︱小结特性一：所在区域发展成熟

6、，各类配套设施完备；特性二：双轨道交通，城市快速路，交通便利；特性三：50年小户型产品，户型方正，但通透性较差；特性四：各楼座价值排序为3、4＞1、6＞2、5。区域、交通、总价产权年限、户型通透性利好利空CONTENTS营销策略思源优势项目本体分析市场分析客户定位项目定位商务条件政策梳理区域市场小结整体市场市场环境︱政策梳理政策时间政策内容2010年3月5日温家宝在政府工作报告中提出：继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费；抑制投机性购房；抑制土地价格过快上涨；加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。2010年2月23日北京

7、11部门联手推出《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，北京市将加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构。2010年2月12日央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。2010年1月12日中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2009年12月27日国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨20

8、09年12月23日财政部