产业地产规划设计理念与价值模型

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1、标鼎时代——标鼎联合产业地产研究中心产业地产项目的价值提升[锐意地产思想家，产业地产专业服务商]2012年5月“三维一体”思维法产业地产构建适宜的运营模式规划建筑设计的系统解决方案城市发展分析一、城市发展分析城市发展是产业地产价值提升的前提城市发展分析什么是城市发展分析产业规划分析城市规划分析产业地产协同协同约束引导城市发展分析指导●分解反馈●影响落实落实城市发展分析产业竞争力是城市和区域发展的根源，城市功能的协调是产业竞争力得以持续的基础。产业规划与城市规划在发展过程中式一种双向互促的关系，互为条件，互相作用，不断推动城市的发展。产业作为城市发展的

2、支柱和动力源泉，城市作为产业发展得载体和依托，产城一体，构筑城市宜居宜业的发展格局。什么是城市发展分析城市发展分析产业规划分析从当地实际状况出发，充分论证国内外及区域经济发展态势后，对当地产业发展定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响，实施方案等做出的科学计划。简单的说：产业规划是解决该区域内产业“发展什么”以及“如何发展”的问题。产业规划概念城市发展分析产业规划分析内容该区域产业发展战略与目标该区域产业结构及产业链该区域产业现状分析该区域产业发展政策城市发展分析产业规划分析方法多纬度论证不同阶段客户需求市场调研筛选目标客户群城

3、市发展分析●多纬度论证产业池政企研国家战略解读经典案例解读区域战略解读城市资源解读产业能力解读？区域产业目标？区域产业缺口？产业链发展顺序？利益与风险城市发展分析●不同阶段客户需求市场调研促进区域发展增加就业与税收企业成长阶段模型创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段合作阶段加速器孵化器产业园企业需求发展载体发展阶段创客中心创客中心政府需求城市发展分析●筛选目标客户群目标客户群产业相关企业信息项目定位企业业务拓展需求企业区域资源需求企业项目配套需求产业相关企业信息……城市发展分析城市规划分析为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规

4、模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。简单的说：城市规划是解决该区域内“土地如何合理利用”以及“空间资源如何有效配置”的问题。城市规划概念城市发展分析城市规划分析内容城市总体规划城市控制性详细规划土地政策城市发展分析城市规划分析方法选址论证用地分析体量测算城市发展分析●选址论证（SWOT分析法）优势劣势内部能力外部因素机会风险●招商能力●运营能力●融资能力●招商能力●运营能力●融资能力●土地政策●产业政策●交通●土地政策●产业政策●交通增长型战略扭转型战略防御型战略多元型战略…………城市发展分析●用地分析

5、——用地规模综合性园区专业性园区一级2000亩以上1000至2000亩二级1000至2000亩500至1000亩三级1000亩以下500亩以下级别类别城市发展分析●用地分析——场地条件场地平整度坡度等级:5%5%-10%10%-15%大于15%拆迁拆迁类型拆迁量拆迁难度地质一般土质沙质难开挖石质基础设施建设公路铁路机场水电加油站周边产业农业工业服务业周边自然环境山地湖泊河流海洋内部敏感设施军事设施文物政府设施城市发展分析●体量测算——业态规划产业链商务配套住宅（公寓）配套其他配套产业链：核心行业上下游行业配套行业商业配套：总部办公酒店会所会议培训住宅

6、(公寓)配套：员工宿舍专家楼员工居家其他配套：文化设施体育设施景观设施…………城市发展分析●体量测算——强度测算生产类办公类流通类商务酒店区2.0~3.0商务酒店区2.0~3.0商务酒店区2.0~3.0商业配套区1.0~1.5商业配套区1.5~2.0商业配套区1.5~2.0标准厂房区0.7~1.0独栋办公区1.5~2.0市场区0.7~1.0办公区1.5~2.0联合办公区2.0~3.0办公区1.5~2.0住宅区2.0~3.0住宅区2.0~3.0住宅区2.0~3.0其他配套区1.0~1.5其他配套区1.0~1.5仓储区0.7~1.0其他配套区1.0~1.

7、5二、构建适宜的运营模式适宜的运营模式是产业地产价值提升的基础构件适宜的运营模式不同运营模式下的KPI运营核心结构类型园区形态运营方式模式一模式二模式三土地运营资源运营资本运营政府主导型政企结合型企业主导型综合性园区主力企业带动，土地一、二级开发并存专业性园区整合资源，促进产业链发展与服务提升资本效应，驱动物业资产升值构件适宜的运营模式客户需求重点风险控制未来发展方向模式一模式二模式三定制化产品配套服务品牌效应准确把握经济环境、政治环境城市更新，扩展城市集群产业升级，向产业高端和高端产业发展产业资本与金融资本互动共赢弹性的招商策略，良性的资金循环核心

8、产品模块化，快速复制三、规划建筑设计系统解决方案规划建筑设计系统解决方案是产业地产价值提升的支撑规划建筑设计