【精品】保障房研究

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1、保障徃性房斫究2011.04目录一、保障房概念及发展历程。21.1保障房概念21.2我国保障房发展历程21.3保障房建设发展存在的历史问题5二、现阶段全国保障房现状及困境72.1全国保障房建设现状72.2资金缺乏是保障房建设而临的最大困境11三、现阶段海南省保障房建设现状及政府相关政策133.1南省保障房建设现状13四、保障房热点关键词164.1REITS164.2企业债券184.3开工率19五、企业参与保障房建设原因分析215.1产业结构转型，房地产金业发展陷困境。215.2保障房的优势23六、现阶段房地产企业进入保障房市场情况分析。

2、246.1央企进入保障房市场情况汇总246.2几个大型民营房地产商参为保障房建设情况表286.3房地产开发企业参与保障性住房建设的形式。286.4房地产企业参与保障房建设模式31七、案例分析。337.1开发成本测算。337.2盯模式盈利测算367.3投资持有模式的盈利分析37保障房研究保障房概念及发展历程。1.1保障房概念保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、济适用住房和政策性租赁住房构成。是指政府在对中低收入家庭实行分类保障

3、过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。1.2我国保障房发展历程我国早在1995年就开始实施“安居工程”，推行保障性住房建设。其15年走过的历程、特点可概括为：时间模式特点1978年以前主要采用福利分房制度，包括两种基本模式，即城镇居民职1、公共住房由政府统一供应，将住房建设纳入统一的国民经济计划和基建计戈q,由政府统一拨款，统一规划、建造；工从单位获得的分房，以及农

4、民在政府分配的宅基地上自建房屋。2、公共住房的需求主体为企、实业单位；3、公共住房无偿分配，采取低租金政策；4、由于公共住房只有投入没有产出，不能形成良性的循环机制。导致住房问题解决的进程非常缓慢，住房拥挤、危旧房等等问题很多。1978年-1998年这一阶段住房的主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。我国在这个阶段进行了一系列的住房改革，可以概括为“三改四建”：1、“三改”指投资方式的改革，从过去国家统一的投资改为国家、单位、个人三方共同负担；管理方式的改革，从由居民所在单位和房管所进行房屋管理改为由

5、物业管理公司进行管理，使得政府和单位摆脱住房管理的包袱；分配方式的改革，从实物分配改为货币补贴，逐步走向市场化、货币化。2、“四建”指的是逐步建立新型的公用体系，建立住房公积金，建立与住房消费相适应的住房金融，以及建立规范有序的房产交易市场。1998年至2007年保新的住房保障体系分三个层次：1、标志着福利住房转向了住房商品化，确立了多层次的城镇住房供应体系，这障性住房体一是面对最低收入系正式确立家庭的廉租住房；二是为中低收入家庭提供的经济适用住房；三是面向中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。2007年-2010年在已有的普通商品住房

6、模式逐步完善的基础上，加快推进保障性安居工程建设力度。其中保障性住房主要包括：经济适用房、廉租住房、两限房。一时期的住房发展非常迅速；2、后期部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地赚钱，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房投资比例大幅下降，2005年更达到了历史最低点，一些城市甚至停止经济适用住房的建设。1、城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上:2、廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居

7、住用地供应总量的70%;3、2009年制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题2010年6此阶段的保障性住1、2010年6月12日由住房城乡建设部月至今房主要包括：经济适等七部门联合制定的《关于加快发展公用房、廉租住房、两限房、公共租赁房。首次纳入“公共租赁房”O共租赁住房的指导意见》2、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应，加快保障性安居工程建设。“

8、十二五”期间将建3600万套。1.3保障房建设发展存在的历史问题(1)保障性住房发展缓慢，销售量占普通住宅的比重逐年下降2000年，我国经适房销售面积3760万平方米，占普通住宅销售面积的23%(普通住宅销