搜狐网专访 郭莹辉：构筑科技地产双赢模式 直面三大挑战

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1、搜狐网专访郭莹辉：构筑科技地产双赢模式直面三大挑战郭莹辉接受搜狐产业新区专访2011年11月15日，第十三届中国国际高新技术成果交易会在深圳开幕，搜狐产业新区对会议进行了特别报道。在科技企业云集的高交会上，北科建以“科技地产”运营商的另类身份亮相，北科建集团董事、总经理郭莹辉在会议现场接受了搜狐产业新区的专访。他指出，北科建愿通过园区运营为科技企业提供创新沃土，与此同时，作为地产企业，北科建也在创新模式构筑自身与园区企业的双赢，“这种模式与房地产企业的转型发展理念非常吻合，从简单开发，转化为开发运营以及服务提供”。在地产企业转型当道的

2、情况之下，北科建或许给出了新的思路。 启迪地产企业转型方向 盈利开源  科技地产构造双赢模式【主持人】：搜狐产业新区的网友大家下午好，各位参加高交会的企业家人士大家下午好。今天很荣幸与北科建董事、总经理郭莹辉先生在高交会现场展开交流。我了解到，北科建是一家高举“科技地产”大旗的园区开发运营企业，此次是第一次参加高交会的活动，并对高交会进行了赞助。为什么会选择赞助这次活动？您认为这个活动本身会给企业带来什么？【郭莹辉】：高交会办了13届了，北科建作为一个园区开发企业，第一次参加这样的盛会。高交会全称为中国国际高新技术成果交易会，是一个促

3、进高新技术发展的平台。北科建的科技地产业务的最终目的，也是为了助推高新技术企业发展，提高我们国家的自主创新能力。北科建次参与高交会，首先是双方的理念一致，其次是希望通过这个平台，把我们对科技企业的服务载体和服务体系内容发布出来，让大家知道有这么一个企业，能承担社会责任，还能给入住企业带来一个好的发展前景。今天上午刚参加了高交会最重要的论坛之一——部长论坛，我看到，在全球金融危机，包括债务危机之下，中国经济发展可能面临很大挑战；同时，参会企业也想在此次高交会上寻求产品和企业的未来发展机遇。作为园区开发企业，我们愿意通过这次交流，为企业提

4、供一个创新的沃土、创业的乐园，为他们提供一个好的发展的环境。【主持人】：从过去几十年的状况来看，科技创新做得最好的可能是美国。在中国，也有很多对科技的促进力，比如国家政策，相关小环境的搭建，其中也包括科技企业的服务商在内。科技地产是北科建的特色，您认为，对于创新，科技企业成长平台的搭建是否重要，如果说很重要，结合北科建的实践，你认为具体应该在哪些方面着力？【郭莹辉】：北科建在此前十多年的时间里，主要在北京中关村大的发展环境里面，为企业创新搭建综合平台。科技地产本身，是以科技为服务对象的一种科技园区开发和运营的模式。通过园区建设，把科技

5、、金融和其他相关产业服务整合到一个园区平台上。具体讲，产业服务体系，包括四大类，技术平台、人才平台、资金平台还有市场平台，这些子平台，构成了产业宏观发展要素。园区产业服务体系，实际上是高新技术产业聚集要素平台的高度综合。现在，北科建正在北京以外开发的青岛蓝色生物医药产业园、嘉兴长三角创新园、中关村软件园太湖分园，都是严格按照北科建科技地产的理论模式规划设计，在构建园区载体的同时，打造产业服务体系，围绕资金、技术、人才、市场四大方面，对多层次、多角度产业服务进行汇聚和整合，不仅要解决困扰企业发展的“瓶颈”问题，还要想办法让企业成长的更好

6、更快。通过硬环境建设和软环境建设的同步进行，为企业在园区中的创新、成长提供全方位的综合支持系统。用一句简练的话来概括，科技地产已超越了传统意义上理解的房地产开发，它是围绕企业发展进行的综合性的、完全服务于企业的支持系统，是一个系统性工程。科技地产作为北科建的主营业务，我们有两个主要考虑：第一，作为国有企业，对于国家战略性新兴产业的发展和自主创新体系的建设，我们应该起一个率先的推动作用。科技地产本身就是围绕科技发展进行综合服务的，我们要把园区做得优秀，把产业聚集做得好，入驻企业生存发展得快，那么，我们实际上就对国家做出了好的贡献，国企的

7、社会责任就得到了充分的体现。第二，北科建同时是一个企业主体，终归要保持一定的盈利能力和可持续发展动力。在科技地产的运营模式里，我们也在努力构造一个双赢模式：园区服务的企业能赢，园区建设企业也能赢。怎么赢？这里面就有我们独到的一些运营技巧。房地产开发企业一般通过两种资源要素来获得开发收益，即土地和物业。我们在传统房地产开发收益的基础上，通过构建创新型产业服务，构建了一种服务盈利模式。简单讲，北科建的收益主要来源于四个方面，第一是项目物业的销售收入；第二是园区物业的运营收入；第三是产业服务体系中的股权投资收益；第四是物业培育带来的资产增值

8、收益。通过四大收益来源，北科建的科技地产模式，从项目开发收益为主导演化为以开发和服务并重、提供复合收益的盈利模式。这种模式与房地产企业的转型发展理念非常吻合，从简单开发，转化为开发运营以及服务提供。三大挑战 土地、环境与