房地产项目贷款后评价及案例分析

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1、房地产开发贷款业务培训房地产项目贷款后评价及其案例分析2005.12房地产项目贷款后评价及其案例分析——总行房地产信贷部业务监管处周文彪楼铁萍内容提要●房地产项目贷款后评价概论●房地产项目贷款后评价内容●房地产项目贷款后评价方法和步骤●房地产项目贷款后评价报告格式●房地产项目贷款后评价案例房地产项目贷款后评价概论●房地产项目贷款后评价问题提出的背景●房地产项目贷款后评价的定义●房地产项目贷款后评价的目的和意义房地产项目贷款后评价问题提出的背景●项目贷款管理制度要求—中国农业银行中长期贷款项目后评价办法（农银发[1997]222号）该办法对中长期贷款后评价的资格及

2、基本内容首次作出制度性规定。但过于简单，缺乏可操作性。—中国农业银行固定资产贷款管理办法（农银发[2005]10号）该办法2005年1月出台，在第八章中对贷后管理及后评价提出了明确要求，提出中长期固定资产贷款实行后评价制度。—中国农业银行房地产开发贷款业务监管办法（农银发[2003]387号）该办法2003年9月出台，是房地产项目贷款贷后管理的主要办法，在第六章中对后评价工作提出了原则要求，并设计了后评价表。房地产项目贷款后评价问题提出的背景●调查评估和贷后监管的需要—房地产项目审批发放及运作情况目前我行现有房地产法人贷款约2000亿元左右，其中大多为项目贷款。

3、截止今年9月，总行自2000年以来约审批同意发放300多笔房地产项目贷款，涉及金额1000亿元以上。总行每半年通过NOTES要求分行上报一次项目贷款运作情况表，要求每年至少一次上报项目贷款运作情况报告。从部分分行上报的情况来看，一些项目实际运作状况与初期调查评估有很大出入，项目运作出现重大风险，有的归于失败。出现风险和失败的原因何在，从总行到分行都没有进行系统的深入的总结评价。—房地产项目贷款的监管思路为了加强项目贷款管理，总行房地产信贷部在2005年房地产信贷工作要点和在上海召开的房地产信贷工作现场会上，都提出房地产项目贷款要建立后评价制度。拟下发房地产项目贷

4、款后评价的通知，重点对2004年以来总行审批发放的项目贷款进行后评价房地产项目贷款后评价问题提出的背景●金融机构通行的做法—世界银行世行早在20世纪70年代就开始对其贷款项目进行后评价，现已形成了一整套完整的制度和方法，世界银行将后评价的英文名称为“Audit”（其直译为审计），由此可见后评价在世行中地位。按世行的评价方法，一般投资项目的后评价分两个阶段进行，一是在项目贷款发放完毕后，由该项目贷款的银行主管人员编制“项目完成报告”；二是由董事局主席指定专职董事负责的“业务评议局”对项目进行全面综合的评价。—中国建设银行建设银行早在1995年9月就建立了项目贷款后

5、评价实施办法。后评价内容主要包括借款人资信和生产经营状况分析、贷款使用和项目建设实施情况分析、借款人财务效益评价、银行效益及风险评价。—国家开发银行开发银行也较早地建立了项目贷款后评价制度。2001年4月出台的国家开发银行项目贷款后评价办法中，要求在项目贷款发放结束后三年，各有关主管部门要分别形成《项目贷款后评价报告》，并由稽核部门进行复核和评价；每年下达后评价年度计划；后评价成果作为责任人业绩考核的基础材料之一。房地产项目贷款后评价的定义●项目管理的生命周期理论根据项目管理的生命周期理论，因项目生命周期各阶段的不同特点，项目评价可以分为三部分内容：即项目前评价

6、（项目评估）、项目中评价、项目后评价。由于这三个阶段项目管理内容和侧重点不同，其项目评价内容也不同。房地产项目贷款后评价的定义●房地产项目贷款后评价的含义房地产项目贷款后评价是指对贷款到期安全收回或到期未能正常收回后，有关人员对房地产项目贷款从调查、评估、决策、贷后管理等过程进行全面分析评价的一种方式，是项目贷款管理周期的重要组成部分，也是项目贷款贷后管理的一个组成部分。它的主要着眼点在于，根据信贷资金的“三性”原则（流动性、安全性、效益性），判断项目贷款的清偿能力，及项目评估时对项目投资风险（财务风险、经营风险等）的预测准确性、风险规避措施的实施效果等。房地产

7、项目贷款后评价的定义●房地产项目贷款后评价的特点房地产项目贷款后评价有其内在的规律和特点，在原理、作用和实施步骤上都有别于项目评估。其特点主要是：—现实性项目贷款后评价分析的是项目实际情况，是项目完工或销售完毕后的一定时期内，根据企业的实际经营结果或根据项目的实际情况重新预测的数据，而项目评估是依据历史和经验性资料，对项目的前瞻性的一种预测。—全面性在进行项目评价时，既要分析其投资过程，又要分析经营实施过程。不仅要分析项目投资经济效益，而且要分析其经营管理，发掘项目的潜力。—探索性项目后评价要分析企业现状，发现问题并探索未来的发展方向，因而要求项目后评价人员具有

8、较高的素质和创造性，把握