香杉园三阶段市场研判及销售建议提案(PPT31页)

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1、——市场研判及销售建议香杉园第三阶段目录市场研判专案销售预测定价及销售总体方案广告及推广安排商铺销售方案一细化市场研判·市场概况·4月份以来，楼市宏观政策迭出：营业税征收、转按揭限制、银行加息……极大的影响了市场预期。上海楼市瞬间降温，投资客出市、自住客观望。增量房每日成交量连续跌入低谷，低价房源去化尚保持平稳，内环线高价房销售日渐趋缓。二手房抛盘量一度激增，三级市场呈明显颓势，五月份共关闭1400家门店，市场洗牌加剧。一手房市场价格按兵不动，但优惠措施频出；二手市场价格明显下挫。进入六月份以来，市场挂牌量缩水，买卖双方陷入博弈。·市场大势判断·此次宏观调控,对于楼市的影响究竟有多大

2、?本月15日举行的”长三角发展论坛”上,众多业内权威人士发出不同的声音.即使按当前市场上最乐观的观点做推论,至少到今年年底,市场状况将不会有显著改善.专家态度观点开发商乐观今年年底市场将回暖政府官员谨慎明年上半年市场情况会有所改变部分经济学家泡沫论市场低迷将持续3－4年·二手市场挤压效应·二手房抛盘量一度激增,意味着什么?二手房价格明显下跌,预示着什么?由于小业主的投资心态受市场预期影响很大，且资金链更不稳定；因而同增量房相比，二手房源的抗跌性更弱。目前，甚至有部分高档房源以低于市场价格1000－2000元/平方米的单价挂牌，但成交情况依然不理想。从自住客的心态出发，总价便宜、房龄较

3、短的二手次新房，显然比品质相仿的一手房更具吸引力。二手房源对增量房市场的挤压效应已经凸现。，营业税政策6.1起实施，二手市场供应量将呈现缩水。转按揭限制，增加二手市场交易难度威胁点机会？·住宅市场案例分析·案名：景明花园面积：22000平方米套数：191套单套面积：90－145平方米，二房比例约55％。均价：13500元/平方米开盘日期：2005.4.3成交套数：606月份成交量：0案名：吉联大厦面积：5052.46平方米套数：42套单套面积：96－143平方米，二房比例约33％。均价：约12500元/平方米开盘日期：2005.5.5成交套数：86月份成交量：3·商铺市场案例分析·案

4、名：景明花园面积：1058平方米套数：9套单套面积：79、129、131、142平方米均价：35000元/平方米开盘日期：2004.5.31成交套数：5案名：吉联大厦面积：7473.38平方米套数：3套（三层）层数：4层，第四层未纳入销售单套面积：一层2039.36平方米，二、三层2717.01平方米均价：约16800元/平方米开盘日期：2005.5.5成交套数：0·写字楼市场案例分析·案名：中环明珠·景明花园面积：20200平方米套数：317套单套面积：55、60、85、102平方米合同均价：约10000元/平方米当前报价：约12500元/平方米开盘日期：2004.8.24成交套数

5、：181案名：吉联大厦面积：15528平方米套数：120套单套面积：88，136－145平方米均价：约12000元/平方米开盘日期：2005.5.5成交套数：32我们在哪里？·当前住宅销售情况·本案4号楼5月6日开盘，至目前为止共销售22套，其中4套申请退订；除开盘当天去化19套外，近一个月以来，尚无成交记录。开盘一个月以来，案场共接来电239通，来访132组，平均日访问量4.4组。同几乎所有内、中环楼盘类似，绝大多数目标客户均处于持币观望的状态。·当前客户积累情况·住宅：5号楼原有老客户69组，全部以电话回访的方式进行过梳理。其中绝大部分人表示13500元/平方米的价格超出预期，无

6、直接购买意向；因此当前基本无有效客户。商铺&办公楼：商铺和办公楼的市场推广工作一直没有进行，目前商铺尚有8、9组销售员自有客户；办公楼则无客户积累。·我们的销售目标·目前香杉园住宅部分共有房源92套，其中5号楼68套，4号楼24套，房型面积88.6－132平方米。商铺部分共有房源10套，其中1复2总计9套，面积200－250平方米；3层整层1套，面积1134.7平方米。办公楼部分共有房源119套，包含1－17层所有可售房源。我们的既定目标，是在预售许可证下发后的半年内，完成所有房源的销售。我们怎样做？·我们思考？·谁在买房是否能够按进度完成销售如何按进度完成销售·谁在买房？·投资客现

7、阶段不会买房。不急于购房的自住客，目前持币观望。有迫切需求的自住客，大都考虑二手次新房。工薪阶层自住客，目标通常锁定在外环线一手房。我们的客户在哪里？我们的目标客户一定要具备以下特征：有很好的工作、收入，相当数量的积蓄。有切实自住需求，以婚房为主，考虑明年下半年结婚的年轻白领、准金领。有迫切需要，改善当前居住环境，看好后市。这样的人多吗？·销售进度分析——办公楼·可比案例：吉联大厦：2005年5月5日开盘，到6月20日为止，共47天；完成销售量32套，占总