长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告

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1、香格里·香樟小区项目市场研判及思考NEWMALL地产顾问集团长沙市盛凯房地产顾问有限公司1项目住宅发展研判2项目商业发展研判目录3项目总体发展思考1项目住宅发展研判及建议一、项目住宅规划分析——方案一46米46米超宽楼间距，存在一定地块运用不充分；园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分；存在户型朝向不正南北情况；三个入口，小区被分离成几大块，感觉有点散，小区私密性不佳；5号栋东边单元对主入口，风水上犯冲，该栋为大面积，存在销售上的障碍。一、项目住宅规划分析——方案二仍然存在户型朝向不正南北情况，尤其是作为大户型的5栋；园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分；主入口调整后，小

2、区的整体感觉和私秘性好了很多；感觉西北角的土地利用存在一定的不充分。户型建筑面积㎡套数总建筑面积㎡5—1四房二厅二卫179.02529309.045—2四房二厅二卫183.47529540.446—1三房二厅二卫142.79446282.766—2二房二厅二卫87.03443829.326—3三房二厅二卫128.32445646.088—1三房二厅二卫136.26243270.248—2三房二厅一卫122.98485903.048—3二房二厅一卫94.91484555.688—4三房二厅二卫137.1486580.88—5三房二厅二卫143.61243446.648—6二房二厅一卫85.

3、12242042.888—7三房二厅一卫128.32243079.688—8四房二厅二卫147.97243551.28合计50067037.88二、项目户型设计研判——户型配比房型户型区间户型套数所占比例二房85-95㎡116套23.2%三房122－142㎡256套51.2%四房148－179㎡128套25.6%二、项目户型设计研判——户型配比户型面积设计较大，舒适型设计意图明显！项目周边及未来竞争项目情况表项目名称项目概况主力户型备注山水城市风景占地面积:49517㎡；建筑面积180000㎡，容积率3.0二房80－89，三房112－135一期在售，开盘均价3800，小户型畅销中城丽景香

4、山多层、小高层，依山而建，山顶公园三房、四房130－160，二房100大户型偏多，销售不如山水城市风景火爆汇城上筑占地面积36369㎡，建筑面积107942㎡，容积率2.49二房85左右，三房110－13510月20日发放VIP卡天赐良园占地4.2万㎡，总建面11万㎡二房80左右，三房130左右——泰禹彩云之翼多层、小高层户型普遍偏大，主力三房130－140预计12月份开盘宏发领域占地491亩，容积率3.1，总建面近100万㎡，其中商业10万㎡主力三房四房，小三房80－90，大三110－130，四房140－160。户均赠送10－30㎡预计明年下半年入市主力二房80左右主力三房110－13

5、0主力四房160以内二、项目户型设计研判——周边及未来竞争项目对比相比而言，本项目户型设计普遍偏大！179－183㎡单价总价四房4500814500套数4600832600104套4700850700户均面积4800868800181㎡4900886900所占比例500090500020.8%51009231005200941200530095930054009774005500995500142－148㎡单价总价三房、四房4500652500套数460066700092套4700681500户均面积4800696000145㎡4900710500所占比例500072500018.4%5

6、100739500520075400053007685005400783000550079750085－95㎡单价总价二房4500405000套数4600414000116套4700423000户均面积480043200090㎡4900441000所占比例500045000023.2%51004590005200468000530047700054004860005500495000二、项目户型设计研判——置业成本概算较高的置业成本，面临更广泛的竞争！5栋：19.6米3.9米3.9米二、项目户型设计研判——分栋户型评判户型过深，达19.6米，使用不方便；横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏

7、有效的景观资源支撑；主卧室普遍偏小，180的四房，主卧开间仅仅3.9米，舒适和豪华的感觉没有；户型设计中，交通面积占的比重较大，实用性不高。3.6米3.6米1.6米2.8米6、7栋：横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑；主卧室普遍偏小，四房，主卧开间仅仅3.6米，难以体现户型居住的舒适和豪华；次卧2.8米开间，不好布置家具卫生间开间1.6米，低于1.8米的常规尺寸，卫具不好摆放；户型设计中，交通面积占的比重较大，实用