安徽六安市香樟公寓项目市场定位探讨及产品优化建议报告

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1、六安市香樟公寓项目市场定位探讨及产品优化建议报告报告研究思路项目定位及产品优化策略项目开发主题定位初探房地产市场分析宏观环境综合审视项目认知与理解本报告的探讨将围绕以下几个核心层面展开：形象包装策略项目认知与理解1项目宗地分析[结合地块特征创造项目核心竞争力][项目背景信息]本项目地块位于市区主干道梅山路西侧，地块东面临滨河公园，景观资源丰富，道路系统较为完善，交通便利，紧邻龙河路成熟地段，配套齐全，但档次较低，难于满足高档客群消费需求，项目占地面积约8.5万平方米，总建筑面积约23.5万，为市中心住宅/

2、商业/办公综合型项目。本案地块项目一期经济指标项目数值用地面积17380居住户数372总建筑面积62122计容积率总建筑面积50421其中：住宅建筑面积40159其中：商业建筑面积10262核增建筑面积(架空层建筑面积)357不计容积率总建筑面积（地下室建筑面积）11700.76建筑占地面积3590.56住宅平均层数30总建筑高度99.15容积率2.9建筑覆盖率20.66绿化率33停车位310户型面积套数面积配比（％）套数配比（％）三房二厅一卫104.3710828.0729二房二厅一卫86.6710823

3、.3129三房二厅二卫134.885217.4614三房二厅二卫117.225215.1814四房二厅二卫123.415215.9814项目二、三期经济指标项目数值用地面积54252m2总建筑面积126949m2商业面积49912m2幼儿园面积600m2住宅面积77037m2户均面积142.1m2户数542户单元22（其中：高层7单元、多层15单元）地下室面积20000m2容积率2.34建筑密度11.6％绿化率37.3％二、三期面积比例图：地块外部环境北面紧邻交通大厦及本案贴身竞争项目滨河御景西面紧邻龙河路

4、商业圈，配套较为齐全，交通便利东面紧邻滨河公园，景观优势明显，交通便利，但配套较为缺乏南面紧邻电信大厦，近眺新行政中心及环河公园项目宗地分析结论：配套条件商业、生活配套较为齐全，但档次较低，难以支撑高档项目开发经济指标中型规模项目/高容积率/建筑密度低，项目为商业/办公/居住综合型项目区位条件市中心区域，认知度高，小高层/高层接受度有所提升地块条件回迁房指标，对项目的品质塑造有所影响交通条件紧邻市区主干道梅山路，道路系统完善，出行便利环境条件先天公园物业优越，具备塑造高端产品的条件地块开发既要符合发展商利益

5、，又要受市场欢迎产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。我们先回到市场上，通过研究城市宏观环境及房地产发展现状与趋势，从而寻找出项目的发展机会点。宏观环境综合审视2经济发达程度不高,工业基础较为薄弱经济发达程度较低，据统计在全省排名较为靠后；产业结构不够合理，第一产业占比重过高，工业基础较为薄弱，服务业对城市经济拉动起决定性因素；第二

6、、三产业的发展速度较为缓慢，某种程度上折射了城市经济的发展活跃程度不高投资、消费、出口三大需求对经济拉动中，投资初显领航之势，2006年固定资产投资增长势头凶猛，同比增幅60.8％，但绝对值仍然不高；从数据上看，社会消费品零售总额占到GDP近4成，但人均社会消费品零售额较低，折射出六安市居民支付能力较低，且消费意识较为保守；三驾马车对GDP贡献中，投资对经济拉动初显领航之势人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱趋势：庞大的人口基数，市场消费需求仍然有较大扩容前景，随着工业快速的发展，拉动城市化进程加快，都将对这

7、个城市的房地产市场产生积极而深远的影响！2006年六安总人口达686.73万,虽然近几年的人口增速不快,但是人口基数较大,人口总量是市场扩容的最重要因素之一;2004年六安非农业人口98.58万,2005年非农业人口99.3万,相应地04年、05年的城市化率都为15%，影射了城市集聚能力较为薄弱，城市化进程缓慢，这与其工业发展水平较低有着密切联系；城市性质：六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游服务中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一；发展方向：（1）依托宁西铁路和312国道的便利城市

8、向西南和南部方向发展（2）规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠发展相对独立的综合产业区（3）完成城市东部的开发，在规划中期形成以工业为主要发展内涵的功能区；城市布局结构：城中区以居住和商业服务为主要功能；城东区形成以产业为主，居住、商业、文化设施为辅的组团；城西南区以居住为主体，布置工业、贸易和仓储用地本案处于城中与城南交界区，区位优越城市规划及城市发展方向优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业六