香格里嘉园尾盘推广销售提案

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1、Fdc.21ask.com中管网房地产频道《尾盘推广销售提案》

2、香格里·嘉园

3、SHANRIGARDEN第一章、产品滞销原因分析一、我们的研究分析工作，从历史数据调查开始针对香格里嘉园的销售周期纵向跨越了武汉市房地产市场发展的不同时期，我们完全有必要对其各阶段的市场表现进行调研分析。在此基础之上，根据新的市场环境形势，提出我们的尾盘解决方案。二、调查成果分析----------市场篇香格里·嘉园横空出世，高价开盘，均价约为4000元/平方米，而当时武汉市住宅整体均价为1830元/平方米，武昌区在2200元/平方米，供需市场较为

4、平静。香格里·嘉园在市场不够火爆、高端价格市场还未形成的情况下，高价入市，虽取得了一定的品牌知名度，但销售必然困难重重。2001年——2002年二、调查成果分析----------市场篇市场整体水平处于上升期，同时期最大竞争楼盘“楚天都市花园”当时住宅部分均价在3000元/平方米左右，本案与其价格差距较大，由于“楚天都市花园”售楼部在去本案现场的必经之处，“香格里·嘉园”此时期的客户有相当大一部分被竞争楼盘“楚天都市花园”截流。2002年——2003年二、调查成果分析----------市场篇武汉市房地产需求市场突然发力，供

5、应市场也急急跟上，整体市场表现火爆，“楚天都市花园”当时处于中盘——尾盘期，剩余楼盘价格与本案相当，从纯居住角度来考虑其性价比，本案优势明显。但此时期本案在销售推广的力度上稍显欠缺，楼盘品牌基本淹没在各区域高端楼盘的概念洪流中，致使项目错失清盘大好良机。2003年——2005年二、调查成果分析----------产品篇香格里·嘉园在生态园林设计、规划布局的生态设计、高层建筑的生态设计、户型的生态设计、庭院中的生态设计上都有不俗的表现，体现了当时最大的创新意识和设计水平，即使放在今天，依然是豪宅品质，上尚人家。反过来说，当时过

6、于超前的规划理念和设计思想，还没有足够的目标人群渴望拥有，在加上其高端的价格，最终导致项目销售周期拉长。二、调查成果分析----------产品篇香格里·嘉园占地13433平方米，小区整体规模不大。一味强调舒适度的大面积住宅与项目规模有限所形成的小配套之间形成矛盾；地段较为偏里，周边凌乱建筑较多；豪宅的总价水平和小区内外尚显欠缺的奢侈程度在客户心理形成一定落差。作为本案的硬伤，只有通过重新定位将剩余房源进行再度包装第二章、市场环境变化一、住宅市场2005年—2006年，武昌区楼盘价位上升很快，锦江国际城、华润置地·凤凰城、水

7、岸星城、中建工行广场（住宅）、中南国际商务公寓、东湖天下等项目已经将高端住宅市场均价提升至5300—8500元/平方米，本案地段及单价在高档楼盘中具有竞争优势；国家控制住宅户均面积90平方米以上的不能超过年供应总量的30%，同时停止独体别墅类用地，未来城市中心区大户型住宅面积供应量有减小趋势。一、住宅市场二、写字楼市场武汉写字楼市场至2003年开始升温，中商、汉商、中百、武广四大商业集团接连抛售旗下运营多年的商务地产项目，在武汉的写字楼市场上掀起一股旋风，2005年，正在升温的写字楼市场则更为火爆，仅中南路两端就有中建工行广

8、场、领袖中南、新时代商务中心、保利文化广场、洪广宝座等众多写字楼入市。拒武昌区有关部门的统计，在该区总部经济区，已建成、在建和拟建的商务写字楼有27栋，总建筑面积达120万方。二、写字楼市场从供应来说，在存量写字楼还未消化完的情况下，写字楼的供应量呈剧增之势，未来纯写字楼消化情况不太乐观。但目前写字楼的这种供应态势，至少表明本案周边区域写字楼市场已经形成，“香格里·嘉园”的地理位置，周边配套，合适的面积和价格，在纯写字楼市场和商住楼市场都有相当的竞争力，扎堆的商务业态势必能为本案提供足够的机会。第三章、项目分析及定位一、项目

9、（剩余房源）资料红色部分为复式，其他为单层一、项目（剩余房源）资料A.数量：6套复式，7套单层B.面积：复式从227到427平方米，单层从195到290平方米C.朝向：C701、C1301、B501、1301、1101、1501西晒较为严重D.视野景观：C1301、C1803、受自身和楚天都市花园建筑阻挡，东南、东北视线不开阔，可观沙湖；一、项目（剩余房源）资料C2303、C2304、C2305、C2301遇楚天都市花园建筑影响，东面视线受堵，其北面、南面视线通畅、视野开阔，可观洪山广场和沙湖；C701、B201、B501受

10、周边建筑影响，其各朝向视野均较窄，可观中庭景观资源；B1101、B1301、B1501、B1505水平视野除北面受阻外，其他各朝向均为开阔，可观洪山广场和沙湖。二、项目（剩余房源）SWOT分析优势：位于中南、中北路金融带中间地带，沿线高档写字楼密集,商业、娱乐、休闲网络成熟；洪山广场周边，