2011年沈阳红星国际项目年度营销策略总纲方案

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1、1见证城市发展，定义一座精彩的城市——沈阳红星国际2011营销策略总纲目标界定目标及达成竞争分析核心价值梳理客户分析推售策略客户策略推广策略公寓重点商业重点目标下的问题营销策略营销重点报告思路品牌目标——建立红星地产品牌知名度，通过项目的热销，让红星地产品牌落地，同时实现东北的多盘联动。速度目标——成功开盘，实现较高的成交率，在2011年实现公寓产品清盘。价格目标——最终成为区域价格标杆。2011年，铁西红星国际项目要达成“树立品牌”、“快速销售”、“价格突破”三大目标。项目目标第一步：通过成功

2、开盘热销，实现红星地产品牌在沈阳的知名度——达成品牌目标第二步：与沈阳其他项目形成多盘联动，从而实现高去化率，形成热销——达成速度目标第三步：首次开盘一炮而红，扩大品牌的影响力，二次开盘进行价格提升，树立项目的价值标杆——达成价格目标目标目标达成全面突破，实现经济利益和品牌的关键之战2011年总体销售回款：400，000，000元，。公寓部分：250，000，000元商业部分：150，000，000元序号楼号产品可售面积可售套数销售单价销售总价13号楼精装公寓17152.3524号楼精装公寓16

3、926.9034号楼LOFT精装公寓6296.3543号楼底商临街商铺1800.7454号楼底商临街商铺2365.0762号楼商业（1F-3F）1F-2F商铺3F商铺12477.52合计57018.930项目目标销售产品统计竞争分析北一路北二路建设大路兴华街兴工街南九路铁西十字金廊铁百商圈家具城商圈万达广场（北一路）新湖明珠城伯伦时代之尚移动铂金公寓其仕郡保工街千缘爱语城茂业时代广场瀚都国际太原街泰元中心公寓项目住宅项目万锦和平里巴塞罗那晶座在北二路、建设大路、兴华街沿线分布大量项目，会与本案发

4、生竞争。万和大厦金地名京5期华润置地广场小户型住宅产品销售速度和价格平台都高于小户型公寓产品，同时客户对现房、准现房的认可度较高。项目名称产品类型工程进度均价（元/㎡）装修标准销售周期（月）月均速度（套/月）总销售套数剩余套数假日国际公寓公寓现房600010001.6631000铁西万达广场公寓现房650012008.7230200040伯伦时代之尚公寓现房7200-8.945400188万科金棫国际（公寓）公寓（多层）期房850015002.7932520移动铂金公寓公寓现房6600-2.54

5、4110120华润MO+小户型住宅期房6700-13003000新湖锦尚小户型住宅准现房7450（清水）8500（精装）8001.250600千缘爱在城小户型住宅现房7000-4.8381800总计3402348铁西区小户型住宅的销售速度和价格都高于小户型公寓；客户对现房、准现房的认可度高于期房；华润MO+为小户型住宅产品，且价格远远低于华润凯旋门整体均价，达到开盘售罄；万达广场公寓产品因其价格低于市场均价，加上万达的品牌影响力，消化速度大大超出市场平均速度；万科因16年后再回铁西，深受万科老业

6、主及铁西地缘性客户追捧，消化速度也大大超过平均值。竞争分析铁西区小户型住宅价格>公寓的价格平台均价：元/㎡数据来自市场统计华润MO+铂金公寓红星国际项目名称600065007000750080008500精装公寓小户型住宅新湖锦尚清水公寓竞争分析伯伦时代万达广场万锦和平里小户型公寓：6500-7400元/㎡（包括精装）;6500—7000是目前市场的主流价格小户型住宅：7000-8000元/㎡；结论：小户型住宅价格>公寓的价格平台价格平台对比：3月1月2月4月5月2011年有多个项目加推新品，将

7、会分流大量投资客户，未来区域的竞争程度激烈。库存125套左右，月销量20套，预计6个月售罄3栋公寓，共1260套，月销量80套左右，预计16个月售罄库存150套左右，月销量20套，预计7个半月售罄明年年初推售230套房源，预计6个月售罄推售24#，有60套小户型产品，预计4个半月售罄茂业时代广场：12月即将进场，550套房源，按市场平均水平计算，预计14个月售罄6月7月8月9月10月11月12月主要竞争项目前期内部认购，依据实际工程进度，预计明年3月推售，其中包括150套左右小户型产品2010年

8、10月份开始蓄客，共计286套房源，按月均销售25套计算，预计12个月售罄2期有2栋高层，896套房源即将推售，月均销售100套，预计9个月售罄共1065户，有314套小户型产品，销售周期2年移动铂金公寓伯伦时代之尚北一路万达广场茂业东方时代广场新湖明珠城泰元中心其仕郡巴塞罗那晶座万锦和平里千缘爱语城分流竞争项目可能竞争项目竞争分析2011年本案周边新品房源供应将达到4400套以上，供应面积超过23万平，区域内供应量远远高于2010年。项目名称未来供应套数（套）未来供应面积（平米）万达（北一路）