青岛高端住宅市场研究

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1、5.1高端居住物业板块工作内容市场背景梳理与产品研究高端居住物业板块定位高端居住物业板块构建原则物业谱系-空间区位的发展主题建议市场背景梳理与产品分析-供给方面（一）滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移；增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格；政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺；“90平方米以下住房面积要达到70%

2、以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。别墅均价：1.5万元/平米高档公寓均价：8000元/平方米规划将结合地形、地貌、当地文脉设计；城郊别墅和连排别墅是主要方向；室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性；产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。青岛高端物业开发的趋势如下：青岛别墅开发主题主题代表山景主题100福国际山庄、金盟山庄海景主题仁泰旅游度假花园、水青木华静水主题百通的香溪庭院山海融合主题石湾山庄、山海天别墅市场背景梳理与产品分析-供给

3、层面（二）青岛市高端物业组团评析组团主要特点即墨区与其他组团关系评价发展潜力市南区临近中心商业区具有环境资源优势而受到关注但目前供应量有限市南区与崂山区新增供应量逐年减少，新增楼盘一般规划用地较小，新增高档物业供应量将大规模移至即墨区；即墨市城东片区尚有大量沿海土地未被利用，随着滨海大道的建设和崂山隧道的开工，与市中心距离缩短，为未来该区域的房地产开发创造了有利条件；即墨与崂山一脉相承、山海相连，是崂山房产开发的适时补充和调剂释放。两者都处在快速发展期，未来空间潜力巨大，竞合关系明显。崂山区启动较早，离市

4、区较近从1999年起房地产高速发展开发重点集中，沿海岸线展开是房地产开发重要特色城阳区别墅的主要供应区引领青岛人郊区置业进程领先于即墨，房价高于即墨即墨区未来青岛高端住宅发展重点引导青岛大盘郊区化开发承接主城区高端住宅需求外溢市场背景梳理与产品分析-供给方面（三）东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院东部沿海版块由崂山和即墨构成，二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发；市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物

5、业发展方向，将发挥后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园。市南区崂山区城阳区即墨区根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展；2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元；即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。按照05年统计市场背景梳理与产品分析-需求层面（一）旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展根据

6、国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势；第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”；在美国，第三居所被称为“HomeFromHome”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。观赏旅游主要用于日常居住、起居的住所第一居所并不经常固定使用的郊外别墅类住所

7、第二居所休闲旅游私密性强，在居住休憩、会客接待基础上，成为满足自我实现的心理需求的场所第三居所体验旅游世界旅游组强对于房地产产品与人均GDP关系的研究800美元1500美元3000美元人均GDP旅游发展阶段潍坊：2171美元2005年山东半岛主要城市人均GDP水平威海：5874美元青岛：4428美元#即墨：3350美元烟台：3883美元市场背景梳理与产品分析-需求层面（二）项目高端物业需求来源及主要特征补充规划图项目涵盖山东半岛的高端物业需求，以即墨为中心，辐射青岛、威海等地的富人阶层以及外籍人士，产生高

8、端第一居所及旅游地产（第二/三居所）需求。分类来源主要特征高端第一居所需求即墨市居民对别墅产品的需求以换房或改善居住质量为目的的自住购房青岛市区的私营业主、高级白领等是北部别墅的购买主力对稀缺资源和私密空间的需求青岛市半小时经济圈内其他城市高端需求交通发展引导的高端住宅需求第二/三居所旅游度假需求依托流亭机场的商务公出人员、结合区域产业规划产生产业人员需求宜居宜业的产品需求商务度假相结合的居住需求威海、济南、大连等地流向青岛的