高端住宅小区市场研究报告

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1、聚合山庄项目市场研究报告2008年11月谨呈：肥城胜宏置业有限公司目录宏观经济研究肥城房地产市场研究研究结论目录宏观经济研究肥城房地产市场研究研究结论宏观经济研究房地产业研究肥城城市研究小结中国经济步入衰退周期中国经济在自身周期变动影响下，已经于2007年步入下行阶段。受自身周期性下行和输入性因素的叠加影响，宏观经济在未来两年将面临重大挑战。宏观经济步入衰退期上游产业遭受严重挤压受国际金融危机及国内实体经济放缓等影响，社会总需求规模萎缩。在“鞭子效应”的作用下，国际大宗原材料价格进入下行通道，国内煤炭、电力、钢铁等上游工业品和原材料产业发展遭遇市场低潮。基础产业受

2、到较大冲击商品房开发缺席内需拉动11月5日国务院出台一揽子拉动内需措施，商品房开发缺席其中。宏观经济的走势对房地产产品收益预期产生根本性决定作用，从而左右房地产市场繁荣程度。本次调控政策直接涉及房地产开发的内容不多，对于房地产景气度提高没有直接支持，但是扩大社会总需求的政策是解决当前经济问题的有效措施。从这个意义上说，振兴宏观经济的努力就是对房地产最根本的支持。调控政策研究宏观经济研究房地产业研究肥城城市研究小结房地产企业经营难度增大从全国范围内看房地产需求不仅与宏观经济保持较强的一致性，且波动幅度大于宏观经济。房地产行业面临着重大的市场挑战，经营难度显著增大。房

3、地产面临重大挑战国房景气指数显示，中国房地产从年初一路走低。相应的全国范围内成交低迷。楼市放大实体经济波动楼市兼具资本市场和商品市场特征，通过其价值发现机制，放大实体经济的波动。实体经济是楼市的基础楼市成交低迷的根本原因是预期收益率偏低。房地产产品收益预期的根本改善取决于经济基本面的走强。中期回暖难度较大政策目标本轮房地产宏观调控目的在于扩大社会总需求和调控房地产产业，而不仅是购房需求。政策选择调控对象是多元的，政策手段是多样的。截止到目前，救市政策主要体现在补贴总房价、降低融资门槛两个方面。房地产调控政策研究救市措施及效果目前调控措施对于恢复市场信心、局部促进成

4、交是有效果的，但无力改变行业下行的趋势。对开发商而言，既不能坐等行业低潮的自行好转，也不能单纯等待政策救市。更需努力依靠自身的努力，借力政策，争取好的经营绩效。调控没有削减洪峰调控房地产调控政策研究宏观经济研究房地产业研究肥城城市研究小结肥城市地处鲁中，闻名中外的肥桃之乡，文化底蕴厚重，人文薪火相传。肥城是重要能源、建材基地。主要煤炭、岩盐、石膏、城市概况花岗岩、钾长石、石灰岩储量丰富，石膏的储量更是居全国第一。肥城城市规模适中，城区人口11万，矿区家庭户3.1万户。肥城经济总量大，工业经济发达，是全国明星市、全国综合实力百强县(市)。肥城经济实力雄厚，经济总量大

5、，2007年GDP为303.7亿元，是禹城的三倍多，约相当于德州经济总量的1/4，东营的1/5。肥城市经济发展迅速，2003年以来保持年均20%以上的增速,远远超过同期全国10%左右的增长率。综合经济较强经济以资源型产业为支柱肥城第二产业中，采掘业、电力等能源生产所占比重超过41%，加上制造业中的冶金、炼化等产业，比重将进一步提高。整体经济呈现明显的资源型经济特征，容易受宏观经济波动影响。受经济基本面的制约，未来2年将是肥城经济发展的一个低潮，整体经济活跃程度受到较大影响。资源化产业特征明显居民人均富裕程度较高人均不足万元的储蓄余额虽比德州要高，但在省内并不见优势

6、，居民积累财富一般。居民消费率低，消费潜力较大肥城市城镇居民人均可支配收入优势不明显，但消费率低，居民储蓄率较高，显示了较大的消费潜能。居民财富较高，消费潜力巨大房地产投资占固定资产投资比重不高，房地产市场发展潜力较大。市场需求旺盛，住宅成交量可观前9个月成交额已超过2006年全年，预计全年成交量基数仍然较大。房地产发展城市发展空间东西带状城市发展格局城市新城区南部为山脉，北部为工业与煤矿采空区，决定了城市的主导发展方向是东西两翼。东部发展受限，西部前景广阔东部为城市水源地，发展受限。城市向西必将成为主要发展方向，而本案正处于城市向西的首要位置，市场预期极佳。水源

7、地界线水源地界线山体城市空间意象道路、边沿、区域、结点、标志，共同形成了城市意象。结合市场调研数据，构建出肥城城市空间基本意向。泰临路与泰西大街是分割肥城城市空间的两条重要道路，是市民心理空间的关键分界。是分割老城与新城，东城与主城的主要“心理——空间”标志。中心商业区从肥城医院延伸到影剧院；行政文教区位于城市南侧；最优越的居住区位于行政文教区西侧。——主要是考虑位置，因为它在济兖路西，济兖路车多，它属于一个省道。城市空间意象城市文教、商业等综合服务功能分布在中心城区偏南的位置，居住区围绕以上功能展开，整体而言居住档次逐步向西提高。——缺点想不出来，总体来说，东面

8、西部的位置