2010年青岛高端住宅研究(nxpowerlite)

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1、2010年青岛高端住宅研究2010年11月宏观背景研究青岛城市概况高端住宅市场研究市场发展前景预测1234宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测宏观背景房地产市场概况宏观经济分析保证经济增长是国家基本政策层面的核心要务，从2010年前三季度走势来看，GDP仍保持两位数高速增长，整体经济形势依然向好。宏观经济分析随着近期通胀压力、贷款基准利率上调，未来银根将收紧，对房地产业将造成一定影响。2010年前三季度，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，继续实施适度宽松货币政策，在保持政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性和灵活性，引导金融机构合理把握信贷投放

2、节奏；2010.9月人民币贷款新增5955亿元，货币信贷增速有所上升，意味着三季度的货币政策依然保持适度宽松，进而推动了实体经济增速的反弹；9月CPI同比上涨至3.6%，创下2010年新高，温和上涨；9月PPI与上月持平，涨势趋稳。施竣工面积近3年施竣工面积逐年增长，按市场平均增率计算，预计2010年全面施工面积和竣工面积将分别达到4980万㎡和840万㎡，后市市场供应将创历史新高。房地产市场概况销售状况房地产销售面积和销售额整体呈上升趋势，2009年均达到历史最高点，从2010年上半年销售形势来看，预计2010全年销售面积及销售额将保持持续增长，但增长速度同

3、比09年将有所放缓。房地产市场概况抑制不合理住房需求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。加强市场监管④各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠

4、政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。加快保障性安居工程建设②房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。增加住房有效供给③抑制加快加强增加在首轮新政调控无果基础上9月29日“二次调控”出台稳：调控1年后的市场供应，规避08年政策调控后的刚性反弹风险紧：一阶段段调控无效后，政府选择政策硬着落跟：在二阶段调控无效后，政府再次调整细化调控内容序：央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点①房地产政策解读随着二次调控的出台，下一步房地产大势走向如何？未来发展预测

5、10年4月份后，销售价格指数与房地产开发景气指数已经持续呈现下滑趋势；近期资金面上银根的收紧及政策面二次调控政策的出台将会使得房地产市场短期内受到影响，长期来看，房地产市场依然看好。未来发展预测政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性和灵活性国民经济保持稳定较快发展，产业结构日趋合理宏观背景分析小结城市区位城市经济发展规划市场概况城市区位青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。主城区三面环海，地势东高西低，全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为870千

6、米。2010年面积10903平方公里，人口838.67万，辖7区5市，市人民政府驻市南区。2010年中国城市竞争力报告中，青岛城市综合竞争力名列全国第十位。城市经济青岛经济一直保持快速增长，2009年GDP总值4853.87亿元，在世界经济危机大潮中仍保持12%以上的增长率；据青岛统计局，2010年青岛前三季GDP增长13.3%，人均可支配收入1.8万。2010年青岛GDP预计将突破5000亿，稳居全国10强。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%房地产业发展阶段萎缩停滞稳定发展高速发展城市经济产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，加大住房需求被动郊区

7、化出现，人口规模增长，支撑了区域房地产市场发展人口自然增长率较低，但外来人口较多，人口结构不断优化，2020年预计青岛市人口将突破1200万，新青岛人是不容忽视的购房群体；青岛市第三产业比重逐年增加，传统产业比重减小，产业结构逐渐趋于合理优化；产业不断升级优化，旅游业的发展为区域经济的快速发展奠定坚实的基础；城市交通西镇站火车站西镇站“跨海大桥、海底隧道”建成通车后，青岛、黄岛、红岛三“岛”相连，形成区域融合，将形成大青岛城市格局。青岛城区“四横三纵”快速路网和跨海大桥、海底隧道的贯通及青岛市地铁的建设和公共交通网络的完善，将提高市南区整体的交通便利性和通达性

8、。海底隧道将于2011年4月竣工，届时