集体经营性建设用地流转的政策和法律依据

《集体经营性建设用地流转的政策和法律依据》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、集体经营性建设用地流转的政策与法律依据〃三农〃问题法律视角上是农村集体所有权问题。集体土地是农民赖以生存的最主要的生产要素之一，随着我国经济的快速增长，如何进一步改革农村土地制度,推进集体经营性建设用地使用权依法流转，赋予并充分保障农民的土地权益,已经成为我国社会稳定和经济可播续发展的关键问题。我国的相关法律法规明确了农村集体组织依法享有土地使用权，为集体经营性建设用地的流转提供了政策与法律依据。集体经营性建设用地流转受到现行法律限制,出现改革先行■立法滞后的现象,相关法律法规亟须完善第一,流转范围过窄。一概禁止集体建设用地用于房地产开发和住宅建设,

2、这与〃同等入市、同地同权〃的要求相距甚远。第二，流转方式层次不清。集体建设用地使用权流转包括物权性流转和债权性流转，其成立方式和效力方面均存在差别，意见未作出区分，不符合民法学原理,将可能导致法律适用困难。第三，流转程序存在瑕疵。意见规定，岀让乡镇农民集体建设用地无须集体成员表决，乡镇集体经济组织或者乡镇人民政府即可做出决定，这与村集体建设用地使用权出让所采取的集体成员多数决程序明显背离;基本没有考虑被流转集体土地的利用状况(〃公有私用〃)，忽视了相关用益物权人的意愿。第四，收益分配机制不完善。虽明确规定国家不能参加集体建设用地流转收入的分配，但集体

3、成员和用益物权人权益缺乏有效保障。二农村iz地制度改革方向应是赋予农民应有的土地权益,缩小城乡差距,实现社会稳定和经济持续发展。建议改革产权不明晰■地方政府介入过多.流转收益分配明显不合理等问题(-)改革农村土地产权制度，赋予农民法定的市场交易主体地位中共中央(2013)—号文件提出,〃改善农村集体产权制度,有效保障农民财产权利〃o产权明晰是法定的经营性建设用地流转的基础z否则，放开土地市场只会使农民权益受到更多的侵犯。而且在农村产权制度改革中，政府应该清楚,不让农民成为土地流转的主体，就无法实现群体的政策诉求，也就无法保障改革的效率符合市场经济的要

4、求。(二)转变政府职能,改革流转规制体系L转变政府职能拥有经济主体和制度安排双重身份的政府，易导致以土地流转的名义与农民争利,甚至滋生公权谋私。服务型政府要做好经济运行的〃裁判者〃及社会公共利益的代表者，提高资源配置效率，保障交易公平。首先，政府应尊重农民做市场交易的主体。其次，实施征收中,充分尊重农户的意愿，避免强迫命令，积极示范，正确引导。再者,做好宏观调控，可以设置一定比例的土地交易税和辿増範以弥补被市场忽略的社会价值和生态价值。2.改革流转规制体系改革流转规则与交易机制。在流转对象方面，土地利用总体规划和城乡、村镇土地利用规划中确走的〃集体经

5、营性建设用地〃’均可依法流转。在流转目的方面，体现其〃经营性〃，包括各类工商业建设和商品住宅开发建设用地,不设特别限制。在流转方式方面，应包含初次流转与再流转、物权型流转与债权型流转。初次流转即集体经营性建设用地使用权的物权设立，由此形成集体经营性建设用地流转一级市场。再次流转即集体经营性建设用地使用权的初始权利人将其权利让与他人或作出其他法律处分，法律后果为物权变动或债权性让渡。在流转程序方面,集体经营性建设用地使用权因其流转方式不同应实行不同的程序规制，但总体上均应包含决策机制、合同规范和流转登记等内容。在风险防控方面，严格用地审批程序,完善农村

6、社会保障体系。对流转进行安全、环保等多方监管。（三）完善流转交易收益分配机制，让农民成为交易受益者收益分配包括内部收益分配和外部受益分配。内部分配关系是指集体土地所有者所获收益在集体组织和集体成员之间的分配关系;外部收益分配是指集体土地所有者和政府之间的分配关系。各地虽然在收益分配上取得了一些经验，但其中还存在不少问题。主要表现在国家（政府）、集体、土地使用者和农民个人之间的地收益分配关系模糊不清。《中华人民共和国物权法》第五十九条规走：〃农民集体所有的动产和不动产，属于本集体成员集体所有。“因此，农民作为集体经济组织的组成人员，是集体土地的所有权人

7、，他们对集体建设用地这一重要财产的处分有表决权和决策权，更对收益有绝对的分配权。应妥善处理集体和成员、所有权人与用益物权人及其他合法使用人的关系。而且，收益分配和使用应该通过民主程序决策，不应过多干涉。至于政府和集体土地所有者之间的收益分配关系，存在有两种截然相反的说法。一种是政府应参与收益分配，另一种是政府只能按照公法关系取得土地的税收。我同意第二种观点，不可否认,国家在公共设施、基础建设方面为土地带来了增值收益，但这是基于国家行使公共管理职能，是政府的职责所在，政府不应该通过私法来获得土地所有者享有的收益分配请求权。而且，在集体建设用地流转过程中

8、，政府所扮演的角色是土地使用流转的管理者和监督者，如果再参与流转收益分配，将出现政府既是监管者，又是受益者，