集体建设用地流转的形势和对策

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1、怒江州乡（镇）干部国土资源法律知识宣传教育活动培训材料集体建设用地流转的形势和对策集体建设用地流转问题当前已成为推进集体土地使用制度改革，建立完善土地市场面临的主要问题。研究和规划集本建设用地流转已成为国土资源管理面临的十分紧迫而且重要的任务。一、集体建设用地流转和管理的基本情况（一）集体建设用地流转的情况随着社会经济的发展，集体建设用地的流转已相当普通，特别是在经济发达地区的城乡结合部，集体建设用地流转已由自发、小规模出租房屋、场地等演变为有组织、大规模、多形式的流转。目前集体建设用地流转呈现以下特点：1、集体建设用地大量入市，并已成为社会经济活动的重要组成部

2、分。近年来，随着农村社会经济发展特别是乡镇企业结构的调整，集体建设用地大量发生流转。2、集体建设用地流转形式多样，以租赁为主。仿照国有土地，目前集体建设用地流转形式已涵盖了出让、转让、出租、入股等多种形式。具体可以分为以下七种方式：一是农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；二是农民以转让、出租房产形式，连带转让、出租土地使用权；三是在乡镇企业合并、兼并及股份制改造改组中隐含的集体土地转让、出租；四是乡（镇）、村以集体土地使用权作价入股、联营形式兴办各种企业；五是以集体土地使用权合作的方式进行的流转。六是以征为、转为国有并办理转让、出租手续的形式，同时转让所有

3、权、使用权的流转；七是由于企业倒闭或债权债务等原因，通过司法裁定使集体土地使用权发生转移等。3、流转主体多元化，土地经济关系错综复杂。与经济发展中投资主体多元化相适应，参与集体建设用地流转的主体也呈现出多元化发展趋势。转让、出租方既有乡（镇）、村、组集体经济组织等土地所有者，也有乡镇政府和村民委员会等政府和村民自治组织，还有乡（镇）、村企业和个人等土地使用者。受让方既有本集体经济组织内部成员，也有其他集体经济组织及其他社会成员（国有企业、民营企业、个体工商户）。4、流转地类多样化，但生产经营性用地居多。参与集体建设用地流转的用地类型包括农民住宅用地、工业生产用地

4、，商业用地及房地产开发用地等多种类型，但主要是生产经营用地。5、与经济发展和市场化水平呈正相关，并呈现阶段性和空间分布特征。集体建设用地流转直接受到社会经济发展的影响，因而流转的活跃程度、规模、形式等与经济发达程度呈正相关。从总体上看集体建设用地流转可分为三个明显的发展阶段。在经济欠发达地区，集体建设用地流转处于初始阶段，流转活动多是零散的、自发的、流转规模小，流转形式少，主要是农民出租住宅和集贸市场出租摊位等；而在经济发展程度中等地区，集体建设用地流转处于第二阶段，除了出租房屋外，多通过乡镇企业改造改组，盘活、利用厂房、生产场地带动土地流转；在经济发达和市场化

5、水平比较高地区，集体建设用地流转处于第三阶段，流转已演变为乡村集体经济组织将土地作为资产有组织地开展大规模、多形式的经营。主要是将集体建设用地直接转让和出租为主，甚至通过“转权让利”、“自征自用”等方式直接转为国有土地后全面开展有偿使用。集体建设用地流转的区位特征也十分明显，流转量大且活跃的主要在城乡结合部，其次是城市郊区、县城和中心集镇，而农村地区相对较少。在受城市社会经济辐射强度大、市场化水平比较高的城乡结合部，社会对集体建设用地流转的需求非常迫切，集体建设用地流转不仅非常活跃，而且已具相当规模；在城镇化水平不高的远郊区，集体建设用地流转活跃程度下降，形式单

6、一，流转的数量也少；而在一些远离城镇中心的农村，尽管是已关闭的乡镇企业，土地闲置在那里，也很难流转出去。(-)集体建设用地流转管理的基础情况从全国范围来看，目前集体土地流转总体上缺乏统一的管理和规范。一些地方土地行政主管部门对集体建设用地流转管理进行了有益的探索，初步形成了各具特色的集体建设用地流转管理模式。按城镇规划区和规划区外的管理政策不同，集体建设用地流转管理模式主要分为以下三种:1、规划区内外同等对待，实行“保权让利"的管理模式。“保权让利”是指在保持集体土地所有权不变的前提下，仿照国有土地有偿使用管理的方式，将集体土地使用权按一定年期转让、出租、入股、

7、联营，土地收益大部分留给集体经济组织的管理模式。将集体建设用地与国有土地纳入同一土地市场，实行国有和集体土地“两种产权、同一市场”统一管理的模式。无论集体建设用地位于规划区内还是规划区外，无论土地使用者的性质，无论是利用存量建设用地还是利用增量建设用地，各类企业如乡镇企业、村办企业、私营企业、国营企业或三资企业等均可以按照一定程序，在保留集体土地所有权不变的情况下使用符合规划的集体建设用地。2、规划区内外同等对待，实行“转权让利"的管理模式。“转权让利"是在集体建设用地流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还

8、集体组织。对于规划区内、