前期策划任务书1752129401

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1、龙王塘项目前期策划工作任务书第一部分宏观研究—、宏观背景分析1、经济发展阶段研究包括历年人均收入、人均GDP、人均可支配收入曲线及和其他主要城市经济发展阶段对比等2、经济发展趋势研究包括固定资产投资规模、经济增长点等3、宏观经济发展对本项目的影响研究4、产业政策状况5、市政、交通规划动态6、上述因素对城市房地产发展影响分析二、城市发展分析1、城市总体规划2、城市发展方向、发展趋势分析3、城市建设、城市改造及发展状况分析4、城市功能区域变化、发展分析5、城市发展特点对本项目的影响分析三、城市房地产市场分析施工、新开工及竣工面积商品房销售额

2、与销售面积商品房预售额与预售面积商品房价格四、宏观房地产市场现状及发展趋势分析及预判第二部分项目区域研究一、区域城市功能分析1、区域城市意向、城市发展分析2、项目所在区域在城市结构中的地位分析二、区域现状及趋势分析1、本项目所处区域的独特条件、形象、地位分析2、区域与周边其它城市功能区的关系分析3、环境状况改造对项目在城市结构中的位置的影响4、预测未来区域发展前景三、项目区域房地产市场供需分析对项目相关物业的供应情况进行调研，并对调研项目档次与区位条件、产品特点、市场表现的综合分析1、区域总体供应物业状况分析2、区域总体供应物业价格特征

3、分析3、区域总体供应物业产品特征分析4、区域住宅市场分析确定住宅研究区域及样本区域住宅市场供应分析区域市场销售率及销售速度分析5、区域商业市场分析研究区域范围及总体特征区域公建市场供应分析区域公建市场客群分析区域公建市场竞争趋势分析6、目标消费者分析消费者需求特征分析：产品需求特征、价格承受能力消费者的群体特征：人□学特征、社会学特征消费者的决策模式：购买信息渠道、购买时考虑的主要因素7、区域重点案例分析国内外可借鉴案例分析，项目周边相关项目分析、同类项目分析、重点竞争项目分析，针对产品特点、市场表现、客户类型、项目运作方式上有较强的参

4、考借鉴意义的项目：顷目规模、组成、分布地理位置因素分析地理位置对其销售表现的影响物业特征物业配比产品标准配套设施车位：出售.出租的车位数量及价格景观绿化：景观绿化特点及对项目销售表现的影响四.项目地块分析1、地块交通条件分析主要路网建设交通工具选择到达主要商务区.商业区.文化区.码头.火车站.轻轨.机场站点的距罔及便捷程度2、地块人文环境分析地块周边主要人文景观.历史文脉.文化资源分析与挖掘3、地块环境景观分析地块四至城市景观.自然景观等4、地块周边配套设施分析文化.娱乐.教育.健康.医疗.商业等配套设施分析5、地块发展潜力分析区域及地

5、块商业.居住价值判断及发展潜力分析6、地块现状条件对地块形状、特点、现状等进行研究五、政策因素分析1、政府相关政策研究包括土地政策、金融政策.房地产政策等，分析上述政策可能对本项目的相关影响。重点分析近期出台的政策对本项目的整体定位及开发策略产生的影响。2、其他相关政策研究分析包括区域产业发展政策、行业经营政策等对本项目开发产生的间接影响。六、发展商因素分析1、发展商对本项目的品牌形象及利润要求2、资金使用计划及项目开发周期七、SWOT分析1、SWOT分析2、优势与机会的充分利用3、劣势及威胁的弥补方案4、分析总结八、项目基本假设分析1

6、、通过上述市场分析及核修问题的解决，结合市场分析与规划设计的工作，按照不同的容积率、楼型等规划指标提出几种基本假设的规划设计草案。2、项目产品组合方案综合比选投资回报比较分析开发风险比较分析销售难度比较分析品牌形象比较分析风险敏感度比较分析3、项目产品线最终建议选型第三部分定位总结项目总体定位J市场定位三、形象定位四、产品定位五、功能定位六、风格定位七、客群定位八.价格定位第四部分项目运营模式建议一、项目开发时机1、开发时机的选择2、开发步骤建议二、项目最佳开发策略建议1、开发进度和开发周期2、租售比例建议3、租金策略与定位4、售价策略

7、与定位三、项目盈利模式的探讨1、项目各种有效资源的整合；（包括政府资源.合作伙伴资源.内在资源等）2、项目开发时机与开发次序的评估；3、项目成本核算；4、项目市场价格预计；5、现金流量及财务评价分析；