房地产企业的税务风险

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5、点，被税务机关稽查出的问题往往都会涉及刑事犯罪，以下税务风险提请房产企业注意：　　一、偷逃/隐匿应税收入类　　1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。　　2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。　　3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。　　4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。　　5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料

6、等留归企业所有，不确认实现收入。　　6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。　　7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。　　8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。　　9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外

7、出售不计收入。　　10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。　　11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。　　12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。　　13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。　　14、以房抵工程款、以房抵

8、广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。　　15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。　　16、与部队、村委会联建商品房，