应税筹划研究-房地产企业税务风险防范和税务规划

《应税筹划研究-房地产企业税务风险防范和税务规划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产企业税务风险防范和税务规划（2009.9.25中关村不动产商会）——刘天永税务律师1主讲人介绍北京市华税律师事务所合伙人中央财经大学税务学院客座教授北大财税法研究中心特约研究员中国财税法学教育研究会理事资深税务律师注册会计师注册税务师刘天永律师是中国最早涉足税务行业的专业律师之一，其所任职的华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所，专注于提供税务咨询、税务筹划、国际税收、税案代理等领域的法律服务。刘天永律师多次接受《第一财经日报》、《中国税务报》、《中国经营报》、《证券日报》等十多家国内主流财经媒体采访，就热点税务问题发表专业律师意见。刘天永专业实

2、务著作主要作品：《中国转让定价实务与案例》（法律出版社，待出）《中国税务律师实务》（法律出版社）《企业会计准则深度释解与企业应对》（法律出版社）《最新企业所得税法深度释解与企业应对》（法律出版社）《轻松学会税务律师办案实用技巧》（立信会计出版社）《轻松掌握最新税收优惠政策》（立信会计出版社）内容提纲房地产税收制度简介主要税种的税收稽查要点企业所得税纳税筹划企业所得税纳税筹划税收争议营业税纳税筹划目录第一部分房地产税收制度简述房地产开发与经营涉及税种房地产开发行业各个纳税环节房地产行业税收政策第二部分主要税种的税收稽查要点主要税收违法类型企业所得税的税收稽查要点

3、土地增值税的税收稽查要点营业税的税收稽查要点第三部分企业所得税纳税筹划收入的税务处理成本、费用扣除的税务处理第四部分土地增值税纳税筹划开发产品定价筹划法设立房地产销售公司一分为二法适度加大建造成本法利息扣除法第五部分营业税纳税筹划营业额的确认和计量转让在建项目转让在建项目的税收政策和纳税筹划合作建房的纳税筹划第六部分税收争议税收争议产生的原因税收争议解决的方法S1第一部分房地产税收制度简介一、房地产开发与经营涉及税种房地产开发与经营业共涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用），分别为：营业税城市维护建设税（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）企业所得税房

4、产税（外资企业不征）城镇土地使用税车船使用税印花税契税耕地占用税土地增值税二、房地产开发行业各个纳税环节房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及的税种互有不同，具体如下。1，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果占用了耕地则需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节的营业税主要是对建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。2，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业税主要

5、是对租赁房产而言，适用5%的税率；土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土续地的单位和个人征收的一种税。3，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为5%；土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。三、房地产行业税收政策（一）房地产行业的所得税税收政策1，94年税改—2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业

6、的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。2，   国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。3，83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。续4，近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2

7、009]31号）。该文件是在内外资企业所得税自2008年1月1日合并统一的背景下出台的。该税法规定告别以往内外资房地产企业使用不同税法规定的时代。因此讲解政策，我们以新31号文件为基础来讲解。（1）整体框架国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、续《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发

8、[2006]31号文的主要内容，并有机