2012房地产市场调控制与住房政策讲座提纲

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1、我国城镇住房制度和房地产市场调控政策三条主线：1、国家的住房制度是如何变化的；2、老百姓的住房问题是如何解决的；3、房地产开发企业是如何发展的。主要内容：1、房地产开发企业住房供应垄断地位的取得：国发【2003】18号，建住房【2006】196号，《房地产开发企业资质管理规定》；2、房地产开发企业住房供应垄断地位的巩固：3、国家的房地产市场调控政策从未撼动过开发企业的垄断地位；4、只要房地产开发企业拥有这个垄断地位，开发企业作为一个整体就可以获得巨额利润，实现对其他行业和城市居民的财富剥夺；5、我国城市居民住房难的根本原因在于住宅供应的市

2、场化不彻底。相应地，解决我国城市居民住房难的根本途径在于住房供应主体的完全市场化、多元化，国家对集资合作住宅给予政策扶持。从住房供应的发展看经历了“国家垄断住房供应，国家定价”——“放开住房供应权，国家对大多数居民住房按照成本加合理利润进行定价；对最低收入家庭提供廉租住房；对高收入家庭由市场提供商品住房”——“开发商垄断住房供应权，开发商定价”的发展历程。目前的形势是，房价继续上涨就会使老百姓解决住房问题更加困难，房价下降会使银行的贷款风险增加。那么，使房价软着陆的唯一办法是放开住房供应权，取消开发商的独家垄断。12一、中国住房制度历史与

3、现状（一）1998年之前的住房制度：1、内容：（1）职工的住房工资已由国家统一扣除，职工拿到的工资中几乎不含有消费部分；（2）国家利用扣除的住房工资建设住房，分配给职工居住；（3）职工以国家规定的低租金水平承租住房；（4）住房的维修、养护和管理责任由国家承担。2、特点：（1）住房是一种福利，凡城镇职工均可能从国家分到住房，以解决住房问题，是住房的实物分配；（2）国家垄断住房供应权，住房价格（表现为租金水平）由国家根据居民支付能力确定。3、优点：（1）实行普遍住房保障，尽管保障水平不高；理论上，城镇职工均可能从国家分到住房（2）租金水平符合

4、职工家庭的负担能力。4、缺点：（1）这种保障方式具有不可持续性。随着城市人口的增加，国家住房建设资金越来越显得不足，人均住房面积下降（从1949年的4.5平方米下降到改革开放前的3.6平方米）；（2）住房管理、维修等让国家不堪重负，住房状况越来越差；（3）最重要的是，“以基本建设的方式建设住宅没有效益”，所以“张国宝你要考虑，给机关盖住宅的钱都不要给了，节省的钱用于补房贴，不出点血不行。”所以，当时促使中央下决心停止住房实物分配的，是宏观经济增长缺乏增长点，就把宝押在了住宅建设上。（朱镕基，1997年12月15日）（4）住房分配存在大量不

5、公平现象，离权力圈越近，分到的住房就越多越好。（二）1998年23号文件确定的住房制度：1、方向为“五化”（1）住房商品化：在住房获得阶段，相对于实物分配制度下住房的无偿获得，停止住房实物分配以后，要得到住房就必须付出相应对价，突出住房实物的商品属性；在住房消费阶段，建立符合法律规定的、责权利一致的管理关系，突出住房服务的商品属性。（2）供应社会化：打破国家（单位）单一主体供应职工住房的状况，实现住房建设供应主体多元化；国家、集体、个人均可以建设住房，解决住房问题。如果一定要市场化，那么住房供应的社会化（即住房供应主体的多元化）是住房价格

6、的合理化的前提条件。（3）分配货币化：停止住房实物分配后，国家把原来扣除的住房工资以住房补贴、住房公积金的方式发给职工；逐步提高工资中的住房消费含量，实现职工自主购买或建设自住住房。（4）交易市场化：住房不再由单位分配，可以到市场上购买不同价位的住房。12（5）价格合理化：经济适用住房为住房供应主渠道（建立以经济适用住房为主的住房供应体系），经济适用住房价格由政府根据成本加上不超过3%的利润确定，住房补贴额根据经济适用住房价格和家庭负担能力之差确定，保证职工家庭买得到、买得起适当的住房。温家宝总理在新加坡国立大学演讲时谈到的以经济适用住房

7、为主要供应品种，也是主要考虑住房价格要适应城镇居民的住房支付能力。2、内容：（1）1998年下半年开始，全国停止住房实物分配；（2）停止住房实物分配以后，房价收入比在4倍以上，原有住房建设资金可以转化为住房补贴资金的地区，可以向无房和住房不达标职工发放住房补贴；没有资金可以转化的，可以按照工资渠道筹集住房补贴资金。（3）建立以经济适用住房为主的多层次的住房供应体系。保证占城镇居民大多数的群体买得到、买得起经济适用住房；买不起的可以承租政府或单位供应的廉租住房；高收入者购买或承租商品住房。3、住房分配货币化基本原理：数量关系是科学测算的基础

8、。“房价收入比4”推出工资中合理的住房消费含量；“房价收入比4和主渠道供应住房的实际价格”推出每平方米住房补贴额。（三）1999年到2006年对国发【1998】23号文件确定方向的偏离1、最关