西都公司天马山项目定位策划思路报告

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1、【西都地产公司天马山项目】项目定位策划报告天晟研究中心2013.4.7CONTENTS目录市场综述项目分析地块解析项目定位思考Part.1&市场综述※宏观市场环境房地产宏观调控不放松，继续抑制房地产投资投机，新国五条的出台加大了换房成本住宅市场刚需是市场的主力，也是项目发展重点关注的客户群；十八大后新城镇化战略的提出将带动房地产业的新一轮增长，开发企业应该充分利用这一有力政策抢占市场。本项目所在的大学城板块是重庆房地产开发的热点板块之一，区域的房地产价值被消费者认可。※区域房地产市场大学城板块房地产市场竞争激烈，开发项目较多，大盘较多目前大学板块的房地产开发主要围绕重大、

2、重师、重庆科技学院附近区域内房地产产品以高层为主，洋房及别墅也占到一定的比例，主要因为前期土地成本较低，区域不成熟。市场高层主力价格为5800-6500元/㎡（套内），洋房主力价格7500－8000元/㎡（套内），别墅主力价格10000元/㎡（套内）。高层住宅产品以2房、3房为市场主力，两房主力面积在61-80㎡（套内），三房的主力面积在88-100㎡（套内），洋房以三房为主，100-159㎡（套内）。购房者来源主要为大学城区域乡镇居民，沙坪坝主城企事业单位员工、个体经商户、公务员,周边区经商、企业主Part.2&项目分析※区位认知项目位于沙坪坝区陈家桥街道陈家桥是大学城

3、，西永微电园的核心区域陈家桥街道定位为重庆市城市副中心和西部新城都市核心区，重庆大学城第三产业服务区，未来发展前景较好项目所在的大学城板块是重庆市房地产发展的热点区域，近两年房地产发展很快本项目紧邻西永微电园、大学城，陈家桥街道，周边人口密度较大本项目※地形地貌地块呈L形，不规整乙炔厂和电石厂镶嵌于地块，使地块更加零散地块内部呈浅丘地貌，最低标高280.20米，最高标高302.57米，地块高差约20米，但坡度较为平缓目前地块上有少量的菜地、植被、鱼塘及水凼等乙炔厂与电石厂内嵌与本项目地块，造成规划与开发不便，建议开发商与政府协商，将这两个地块取得，一并开发。※对外交通小区

4、道路横四路CCBA乡村道路大学城北路、地铁1号线目前项目西面有一条乡村公路项目南面为大学城北路项目南面为地铁一号线，陈家桥站距本项目1.5km271路公交车途经本项目未来地块内规划有市政道路横四路※项目规模项目占地300.75亩，出让用地265.61亩，规划用地35.14亩，建筑容积率1.8－3.0，建筑规模385874㎡。项目总体量有一定的规模，可塑性较强，具备打造区域有影响力的综合社区的条件。※项目自然资源本项目毗邻两大公园大成湖公园中央体育公园※周边生活机能分析学校：2km范围内有小学4所，人民小学、南开小学、大学城第三小学、陈家桥小学和中学3所，大学城一中、重庆八

5、中、陈家桥中学。商业：项目周边商业缺乏交通：距项目1.5km有陈家桥地铁站和公交站，出行较为方便，尤其是地铁1号线的开通，大大缩短了陈家桥到主城的时间。本项目Part.3&地块解析※地块四至地块南临大学城北路及地铁一号线，富力城项目三期地块东邻待开发用地地块西邻乡镇公路及未开发土地地块北邻变电站、传动轴厂和待开发用地※地块价值分析地块南邻公园及大学城北路地铁线，居住价值较高地块西面被乙炔厂与电石厂嵌入，居住价值降低地块西北角邻传动轴厂，地块的居住价值降低地块北邻待开发地块，居住价值较高地块东邻待开发地块，居住价值较高居住价值价值排序A>B>C小区道路横四路CCBA乡村道路

6、大学城北路、地铁1号线※地块价值分析商业价值项目现状商业价值不大，未来随区域的成熟，陈家桥商业的换代升级，商业价值有所提升。商业的设置根据项目周边规划及未来发展设定。小区道路横四路CCBA乡村道路大学城北路、地铁1号线※地块SWOT分析优势（S）区位优势项目位于大学城核心板块，区域价值被广泛认同，未来发展看好紧邻西永微电园，有大量产业人口两大公园毗邻，中央体育公园与大成湖公园紧邻大学城北路，地铁一号线陈家桥站和陈家桥公交站，到主城方便快捷项目规模较大，建筑体量30万方，可塑性强项目周边教育资源较多土地成本优势劣势（W）项目周边现有配套缺乏，人气不足地块内有高压线网穿过，降

7、低了地块价值地块不规则，不利于规划地块有电石厂和乙炔厂嵌入，邻传动轴厂，地块居住价值受影响※地块SWOT分析机会（O）区域的规划完善，产业发展快速，大量企业云集城镇化带来的发展机遇，农转非人口、拆迁户，产生购房需求紧邻富力城项目，共享富力城资源与区域价值大学城西部板块可供土地较少，陈家桥板块开发成为趋势威胁（T）区域开发项目较多，存量较大，竞争激烈房地产宏观调控政策存在不确定性政府规划实施存在不确定性※地块开发策略SWOT发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁加强宣传项目周边规划利好、交通优势