项目策划思路报告

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1、第一章项目基本状况1・1项目的基本情况锦华花园位于广东省阳西县富贵大道西侧，紧临阳西县自来水厂、西湖公园、富禾“山水华庭”。地块规则狭长，长320米，宽42米，占地而积13477.85nf,总建筑面积为52341.48m2,共462户。主要技术经济指标:占地而积13477.85m2总建筑而积55183.48m2住宅建筑面积45305.48m2商业建筑面积7036m2架空绿化面积2842m2覆盖率69%容积率3.94绿化率35%地上停车位601・2项目户型比例锦华花园其户型有1房、3房和4房，户型面积和比例见下表。户型面积(M2)户数占总户数比例一房

2、两厅57.59143%三房两厅一卫88.56-94.1026658%三房两厅两上107.50-108.238418%四房两厅两卫108.23-117.239821%合计462第二章•市场概况从初步的市场调研来看，目前阳西县的房地产市场主耍体现在以下两点1.房地产市场尚属于起步阶段，市场状态较为原始。当前区域内已入住的商品房项口较少，居民主要住宅主要是自建房及福利房,在售项冃主要是粤辽开发的住宅项冃及富和开发的富禾花园、山水华庭。从项目规划设计上来看除“山水华庭”外的项目基本上都是类似于农民自建房，外观、户型设计、整体规划都较落后；从营销现场來看，都

3、缺乏整体的形象包装，销售人员普遍索质低下、缺乏系统、专业的培训，现场管理混乱。2.市场的竞争较为激烈。目前在售或即将建设发售的商品房项目较多，仅双飞即将开发的项目就达到15万耐以上，同时当地还存在部分的行政单位口建宿舍楼的现象，无疑乂消化了部分的市场，市场竞争状态激烈可见一斑。3.对户型及面积的需求上，基本上以80-90m2左右的两房、100-110nf左右的三房、110-120m2的四房为主。4•价格上基本集屮在700-800元/叶的范围内，“山水华庭”的价格略高均价在1050元/nf左右。5.客户购房基本上都选择按揭的模式。6•对朝向非常在意，

4、北向单位的销售难度较大。“山水华庭”的北向单位除可见小区园林的单位外，基本上没有销售岀去。7•对现代的居住生活方式较为接受。主要体现在同期正在销售的“山水华庭”和粤辽花园竞争对比上。详见下表“山水华庭”粤辽花园价格1050元/nf800元/itf规划中庭花园简单绿化户型因索凸窗、大阳台、跃式结构、功能分区明显传统结构智能化电子巡更系统无—1—~7,；MIS当地较为现代类似农民房销售状态80%以上30-40%&新开发的商用物业基本上有价无市的状态，基本空置。第三章项目分析3・1项目优劣势分析优势：1.紧邻西湖公园，可以在一定程度上弥补本项目无小区园林

5、的缺陷。2•和“山水华庭”比邻，形成大社区的效应，有利于聚集人气。3•本项口的立面效果较为现代，对于提升项口档次有一定的帮助。1.户型设计方正，功能分区比较明显，都带阳台、凸窗或转角凸窗。劣势：1・由于地块及容积率的因素，本项目绿化率较低，难以营造中庭花园。2•同时也由于容积率高，楼间距较密，压迫感强。3•入户大堂狭小，难以体现项口档次及形彖。4•户型朝向上,北向单位占50%,对销售有较大的影响。5•直接面临“山水华庭”的竞争。5.发展商在阳西县无品牌效益。3・2竞争项目对比分析从地理位置上，木项目和“山水华庭”仅一路Z隔；从工程进度上，木项目销售

6、时“山水华庭二期”尚在销售；从市场定位上，和“山水华庭”基本一致；从规划设计上，两者极为相似。所以我们认为本项口的最主要、最直接的竞争对手就是“山水华庭”，有必要对两者的差距进行详细比较分析及解决，才能与市场竞争中取胜。差距点山水华庭本项目差距解决方式绿化中庭园林小而积局部绿化牺牲部分商用而积或纵向空1'可上解决户型跃式、复式、平面平面结构进行局部调整，营造卖点而积较人略小宣传本项口总价较低层单元数1梯2户或1梯4户1梯4户或1梯6户对走廊进行装饰，掩盖弱点公用空间无无增设部分功能性的公用空间品牌力有无结合销售需要，通过公益活动逐步建立第四章项目定

7、位4.1档次定位根据项目口身的情况和周边环境进行综合分析，木项目的档次定位应为精品住宅。具休理由如下：•地块用地规模及容积率的限制，难以营造高档次物业所需的配套和坏境，更适宜精品物业形象。•本项目既拥有山景资源，乂可见西湖公园的湖景，但非本项目所独有。•地理位置优越，处于西湖区的黄金位置；但由于地处以上区域的建设刚刚起步，所以优势表现得并不十分强烈，并H区域的劣势还影响着木项目，如人气不够、商业配套设施少，农民房多。•本项n外立而现代感很强，楼体的造型别具一•格，但因为自身规模的限制，无法制造其他更多的帔件设施來达到抢眼的效果。•和比较而言，木项目

8、户型面积较小，有利于以低总价來吸引客户，但项目的平面布局存在一定的缺陷，部分户型的使用效果不太理想，给销售会带来一定难度。