房地产户型7090之外的产品方略

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1、怎样做自选动作？——70/90之外的产品方略目录第一章国六条开启“小户型”时代（P4－P7）一、“国六条”引爆房地产行业革命二、“国六条”之“90·70”标准大考量第二章适应“90·70”新政，创新规划理念（P8－P10）一、新规定改变了小区技术经济指标二、将小区视为一个紧凑的空间规划设计三、小户型将不断完善小区配套四、更注重栋之间、单元之间的组合五、每单元多户成为住栋规划流行趋势第三章把握项目设计四大整体原则（P11－P15）一、保证景观方向的均好性二、综合考虑通风采光，提高舒适性三、合理安排空间元素尺寸配比四、利用安防、私密设计提升住房层次第四章运用小户型创新设计技巧（P16

2、－P24）一、小户型设计创新趋势二、三大应对新政设计技巧三、套型层面上的六点小户型设计创新技巧第五章使用最合理的空间元素配比（P25－P27）一、睡房设计标准二、客厅设计标准三、厨房设计标准四、卫生间设计标准64五、楼梯设计标准第六章深度优化户型设计方案（P28－P34）一、优化小户型设计的十五条要素二、解决小户型设计的七大难题三、应用五个小户型新概念第七章巧“偷”面积，增大使用空间（P35－P40）一、赠送双层高露台或双层高入户花园二、半送的阳台或入户花园三、赠送层高限度以下的空间四、半送房间五、半送户内双层高空间六、赠送天台、地下室第八章运用室内设计技巧提高生活品质（P41－

3、P50）一、创造小户型有限空间的舒适生活二、室内设计扩展空间八招案例分析（P51－P57）64在新政策的现实高压和持续影响下，07年房地产市场的供应格局将不可避免地出现根本逆转，07年房地产，即90平米以下中小户型产品将占据供应市场的主导地位，中小户型产品的竞争白热化与大中户型产品的需求饥渴将成为一市场常态。“国15条”的影响将在明年逐渐显现出来，住宅结构受政策的影响将会向精细化方向调整。在2006年调整过关的产品以及2007年的新供应量同步上市，90平方米以下小户型集中供应，住宅产品的同质化难以避免，激烈的市场竞争势必会带来产品的竞争升级，开发商将不得不将注意力集中在与消费者息

4、息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来，市场将进入精细产品时代，小户型设计只有创新才有未来。第一章国六条开启“小户型”时代“国六条”细则的基本宗旨就调整房地产市场供应的结构，从中长期看，它将使未来国内房地产市场主流供应产品产生革命性的变化。一、“国六条”引爆房地产行业革命“国六条”细则就是指2006年5月29日国务院九部委下发的《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》。“国六条”细则明确规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这种量化的强制性规则一出台就对国内房地

5、产市场产生了大的影响。这种影响可以从以下几个角度来看：1.强制性调整住户结构政府希望通过强制性方式来调整国内不合理的住房结构，这对房地产开发商来说都具有强制力。目前，开发商所开发的住宅项目户型偏向于大户型，因为大户型易定位于高端客户，单价高，利润高；而满足工薪阶层的普通经济型项目供应不足，国六条将从根本上改变这种不合理的住房供应结构，使满足一般城市居民需求的小户型项目成为供应主流。2.改变国内房地产市场发展模式64以往房地产的开发模式是谁拿到土地，就由谁来决定建什么样的房子，这就导致了开发商生产的住房越来越向高端产品靠拢。现在政府用细则、量化的方式把这个比例规定下来，那么未来国内

6、房地产开发商就得在一个限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产品也就会越来越多。在现代文明社会中，居住是每一个公民基本的生存权利，因此，一个文明社会的政府都会生产绝大多数民众有支付能力的住房，如美国。中低档产品多了，价格自然会便宜，有能力进入市场的民众也就多了。这也是该政策目的所在。3.转变中国居民以往的住房消费模式以前，国内的房子越做越大，消费者也只能是被动地接受，购房面积越来越大，负担也就越来越重。这就是房地产开发商几年来制造的所谓“房奴”成因所在。而在中小套型的产品占主流时，不仅会使大套型产品的价格高于一般均衡的价格水平，也会让中小套型的产品的价格均衡水平向下移。在这

7、种情况下，消费者住房模式就会发生很大的改变。比如在香港地区与日本，90平方米以下的住房已经占90％以上。4.面积限制既增加供给，亦减少需求住房面积限制在一个较小的范围，在价格统一的情况下，每一套住房的总价格自然下降。还有，以往生产一套住房的土地可以生产两套住房时，供应增加一倍而需求减少一倍。在这种情况下，整个房地产市场供求关系会发生很大的变化，房地产市场的价格也必然是向下行。二、“国六条”之“90·70”标准大考量1.90平方米符合国际居住标准世界发达国家的平均套型面积基本在90