2019年7月政治局会议点评①｜中金公司

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1、证券研究报告2019年7月31日房地产政治局表述体现政策定力，下半年政策料延续平稳取态热点速评张宇事件分析员SAC执证编号：S00805120700047月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势并部署下半年经济SFCCERef：AZB713工作，会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管eric.zhang@cicc.com.cn理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。王璞联系人SAC执证编号：S0080117100019评论SFCCERef：BOL362政策态度以稳为主，大基调不变。相较以往几次政治局会议，本次会议关于房地pu.wang@cicc.c

2、om.cn产行业的着墨不多，“房住不炒”与“长效机制”均为此前表述的重申。首次提及的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”则很大程度上是预期之内的合理陈述，突出了政策的定力与理性，表明房地产市场管理的着眼点仍在于促进行业长期平稳发展。对于何为“长效管理机制”，市场可能会有所猜测和担心（例如担目标P/E(x)心是否指向房产税），然而该表述实为今年4月政治局会议关于落实好“一城一股票名称评级价格2019E2020E策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”的简介表述，“管理机制”保利地产-A跑赢行业17.887.46.2的措辞相较“调控机制”更偏温和。同时，会议关于“保持流动性合理充裕”的金

3、地集团-A跑赢行业16.175.95.1表述亦有利于行业的平稳健康发展。中南建设-A跑赢行业11.248.24.7融创中国-H跑赢行业52.905.34.2下半年行业政策料延续当前平稳取态。当前房地产政策在稳房价、稳预期等方面龙湖集团-H跑赢行业38.2110.08.0已取得了一定成效，我们认为此次会议对房地产篇幅较少且偏中性的表述，体现中国奥园-H跑赢行业13.846.03.9出政策对当前调控的效果整体满意。我们认为下半年中央仍将坚持因城施策、因旭辉控股集团-H跑赢行业6.995.44.2时调整的管理思路，并更多着眼于影响房价预期的核心因素（如地价、按揭）。美的置业-H跑赢行业25.27

4、5.24.0考虑上半年土地市场升温较快、按揭投放力度偏强，我们预计短期针对这两方面中国海外宏洋集团-H跑赢行业5.224.13.0的政策窗口仍将偏紧，但随着预期回稳相关政策也有望出现相应的窗口回调。中金一级行业房地产基本面销售下半年整体平稳，龙头房企市占率持续提升。我们判断全年商品房销售面积同比跌幅将由上半年的1.8%收窄至1%（三季度在高基数下仍偏弱，四季相关研究报告度料明显回升），而龙头房企销售表现将整体优于行业。考虑行业土地和资金资•房地产

5、中金房地产周报#154:7月60城销售同比小源均向头部公司集中，我们认为未来龙头房企市占率有望持续提升。增，土地溢价率下行(2019.07.29

6、)政策的连贯性和平稳性有利于地产公司的持续经营和地产股估值修复。以往地产•房地产

7、6月房地产数据点评：投资、新开工增速小超预期，后续料下行(2019.07.15)行业的大起大落很大程度上源于政策的大开大合，我们认为伴随政策态度整体平稳未来市场基本面也将更加趋于平稳。建议投资者关注地产板块的配置价值，A•房地产

8、融资端政策收紧意在控地价、稳预期(2019.07.11)股重点推荐保利、金地和中南建设，同时建议关注阳光城（未覆盖）；港股重点推荐融创、龙湖、奥园、旭辉、美的置业、中海宏洋。•房地产

9、2019下半年展望与投资策略：把握不确定性中的相对确定性(2019.06.17)资料来源：万得资讯、

10、彭博资讯、中金公司研究部风险地产调控政策超预期收紧，宏观环境不确定性加大。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明中金公司研究部：2019年7月31日图表1:2018年至今中央重要会议对房地产政策的相关表述时间会议房地产行业相关内容要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消2018/4/23中央政治局会议除隐患。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理2018/7/31中央政治局会议引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用2018/12/21中央经济工

11、作会议来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建2019/3/5两会设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城2019/4/19中央政治局会议施策、城市政府主