11 物业管理招标

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1、第1章物业管理招与投标1.1物业管理招标1.1.1物业管理招标概念物业管理招标，是指招标人（包括物业所有权人、业主委员会，或其法定代表的开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理公司针对某一项或多项如保安、保洁、绿化等专业服务项目进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。根据《中华人民共和国招标投标法》相关规定，招标活动中

2、必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。1.1.2物业管理招标的方式1．公开招标：招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2．邀请招标：招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3．协商招标：又称为议标。是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。1.1.3物业管理招标程序物业管理招标程序一般包括准备、实施和结束三个阶段。1．准备阶段（1）成立招标机构（2）编制招标文件（3）确定标底（1）成立招标机构1）自行成立招标机构招标人为实力雄厚的大型开发商或联

3、合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。2）委托招标代理机构招标最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。（2）编制招标文件1）投标人须知①投标的条件②对投标文件的要求③对招标程序的说明2）合同条款分为一般性条款和特殊性条款3）技术规范详细说明招标项目的技术要求（3）制定标底标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预价格，

4、主要作用是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。首先，标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上。2．实施阶段（1）发布招标公告或投标邀请书（2）组织资格预审（3）召开标前会议（4）开标、评标和定标（1）招标公告或投标邀请书1）发布招标公告的渠道2）发布招标公告的时间安排①刊登招标公告所需时间②投标人准备投标所需时间3）招标公告的内容和格式招标公告一般包括以下内容：招标单位名称项目名称项目地点物业管理项目资金来源招标目的项目要求概述购买招标文件的时间、地点和价格接受标书的最后日期

5、和地点开标日期、时间、地点招标单位的地址、电话等联系方法。（2）组织资格预审1）资格预审的程序：①发出资格预审通告或资格预审邀请书②出售资格预审文件③评审2）资格预审的内容：①申请企业的基本情况②申请企业的财务状况③经验和过去的表现3）资格预审的评审方法：定项评分法（3）召开标前会议召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。标前会议通常在招标人所在地或招标项目所在地召开标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，是招标文件的组成部分，应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人。标前会议（4）开标、评标与定标1）物业管理开标2）物业管理评标3）

6、物业管理定标1）物业管理开标开标人：为招标机构开标时间：为预先约定的时间开标形式：公开开标和秘密开标开标程序：八个步骤开标结果：与业主议标未中标此次投标作废。2）物业管理评标评标组织机构为评标委员会评标方法：A．低价评标法B．打分法评标程序如下：A．初步审查标书B．评委评审标书C．评议物业管理企业的答辩情况D．编写评标报告3）物业管理定标①定标程序评委会评审：服务质量、报价及补充说明、主要服务方式与特殊服务。招标人再评审：尊重评标结果、不承诺选择最低报价。②定标方法采用综合评议法。先选择报价最低的投标书，然后针对投标企业情况及投标书包括报价予以综合评

7、议，认为合理的才定标。1.1.4物业管理招标文件1.招标公告（投标邀请书）2.技术规范及要求3.投标人须知4.合同一般条件5.合同特殊条件6.附件（附表、附图、附文等）作业：1-1物业管理的招标与投标应遵循哪些原则？1-2物业管理的招标在准备阶段与实施阶段应做哪些工作？