第四章 物业的招投标管理

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1、物业管理主讲：王湃政治与公共管理学院E-mail:wangpai1983@yahoo.com.cn第四章物业的招投标管理【内容摘要】本章主要介绍物业管理招投标的概念、特征、基本原则,物业管理招标的方式、内容和程序,物业管理投标的策略和程序以及招标书、投标书的写作要求。【学习目标】通过本章学习，使学生在理论知识方面能够理解物业管理招投标的基本概念；熟知物业管理招标投标的原则及规范化要求；了解物业管理招投标的特征及几种分类方式；掌握物业管理招标与投标在准备与实施阶段的具体程序与做法；掌握招标书与投标书的编写要领与技巧。

2、在技能方面能够结合招标项目的特点与要求拟定招标章程和招标投标文件，组织投标、开标、评标和决标、签订合同等一系列工作；能够结合投标项目的特点及招标单位的要求对竞争对手、自身实力等进行深入分析的基础上拟写出特色鲜明的投标书；在竞标答辩环节能果断自信，应对自如，详略得当，张弛有度。4.1物业管理招投标概述物业管理的招标和投标，是物业开发商、业主与物业服务公司围绕物业的设计、建造及竣工后的接管验收和管理等所开展的选择与参与活动，这是物业服务公司前期介入和后期管理的首要内容和基本前提。4.1.1物业管理招投标的基本概念和特点

3、1.物业管理招投标的基本概念招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易形式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招投标法》），确立了强制性的招投标制度。在借鉴国际惯例和考虑中国国情的基础上，法律规定：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目，全部或部分使用国有资金投资及国家融资的项目，使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目，包括勘察设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招投标。物业管理的招标，是

4、指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主大会、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业服务合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。投标是对招标的回应，是竞做承包者的行为。它是指承包者按照招标公告的要求与条件，提出投标方案的法律行为。凡持有物业服务企业营业执照、资质证书，符合招标

5、者要求的物业服务企业，都可以参加投标。物业管理招投标实际上是借助于国家成熟的工程招标法，来培育物业管理市场，推动物业管理发展，提高物业管理服务水平，与国际物业管理接轨的一种措施。实质上是物业管理权的一种交易形式。2003年5月28日国务院第9次常务会议通过并于2007年8月31日修改、同年10月1日起实施的《物业管理条例》第24条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”；为进一步规范物业管理招标活动，建设部又于2003年6月26日颁布了《当前物业管

6、理招标投标管理暂行办法》，为我国物业管理的招投标活动的进一步规范性开展奠定了基础。2.物业管理招投标的特点（1）超前性物业管理招投标的超前性是指由于物业管理具有前期介入的特点，决定了物业管理招投标必须要超前，即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标，对物业的开发、规划设汁和施工进行提前介入，确保物业管理质量以及业主和使用人的利益，遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设和因地制宜等方针政策。（2）阶段性物业一旦建造完成，其使用寿命具有长期性。这种长期性意味着物业管理是一项长期的工作。物业管理的这种长期性特

7、点决定了物业管理招投标具有阶段性。首先，招投标文件中的各种管理要求、管理服务费的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能需要调整。其次，物业服务企业一旦中标，并不是长期可以占据这一市场份额，每届的业主大会、业主委员会都会依据物业服务企业的管理业绩决定续聘或解聘。物业服务企业也会由于自身的内部建设和管理松懈，导致管理服务水平降低而遭淘汰。（3）局限性目前，物业管理项目的招投标，如与工程建设、设备采购等招投标比较，标的总额及企业利润都比较低，而且，招投标费用主要由开发建设单位或业主委员会负担。如果是业主委员会

8、负责招标，那么其费用必须由业主分摊，因而不可能花费大量资金、人力、物力来宣传和组织招标活动。这样，就使物业管理招投标方式的选择受到一定的局限。4.1.2物业管理招投标的原则物业管理招投标的原则公开原则公平原则公正原则诚实信用原则合理原则1.公开原则所谓公开原则，就是说如果物业管理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出