物业管理的招投标

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1、第四章物业管理的招标与投标教学目标（5学时）熟练掌握物业管理市场的概念与结构、竞争机制和管理体制；熟悉物业管理招标的原则和特点；掌握物业管理招标、投标程序与方法。教学重点与难点：掌握物业管理招标、投标程序与方法。教学手段方法：采用多媒体课件、录像教材教学；案例分析。A公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向A公司发出“中标通知书”，通知A公司中标。A公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，A公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，A公司要求依照投书收的内容签

2、订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，请问该发展商的做法是否合法?根据我国《合同法》的规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。A公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示，符合《合同法》规定的要约构成，属于有效要约。招标人给A公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺，《合同书》第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”因此，A公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合

3、同对A公司和该发展商均产生法律约束力。同理，该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。发展商的做法也违反了法律的规定。根据我国《招投标法》的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。当然，A公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。第一节物业管

4、理市场的形成和竞争一、物业管理市场的概念与结构（一）物业管理市场的概念20关于市场的定义目前有许多概念，一般来说是指商品交换和商品买卖的总和，也就是商品交换的场所。物业管理是服务性行业，所出售的是无形的商品，核心是服务。这种管理服务同其他商品一样也具有价值和使用价值。指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起交换关系的总和，也就是物业管理服务消费需求的总和。具体地说，就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中，使其进入流通、交换，使物业管理经营服务得以传递、应用，并渗透到生产、生活领域，改善生产与生活环节，提高生产与生活质量，从而实现其应有的价值。（一）物业管

5、理市场的形成1、物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了可能性。物业是一种特殊的商品，价格昂贵，供给有限，时间上长期使用，但随着物业的使用必然会出现陈旧、破损和功能退化。因此必须要进行科学的管理、维护和养护。其次，高层建筑及相当规模的小区不断增多，功能复杂的设备大量使用，使物业设施与功能多样化和复杂化，这样就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。因此物业管理服务成为独立交换对象而存在，使物业管理市场具备了可能性。2、社会需求的日益增加促进了物业管理市场的形成。1）业主对物业管理的需求。通过对物业的专门化管理，业主获得一个舒适的生活环境或工作环境，物业得到正常使用

6、和保值增值。2）房地产开发商对物业管理的需求。开发商引入优秀的物管作为提供良好售后服务的一项重要措施，使开发商在房地产销售竞争中取得更多的优势。3）城市管理的需求。城市管理需要对各类住宅小区、商业楼宇和工业区进行全面有力的管理。要达到这一目标，就是通过各个小区自身的物业管理来配合实现，将物管与社会文明城市结合起来，创建文明小区与文明城市。（二）物业管理市场的结构物业管理市场与其他专业市场一样，由市场主体、市场客体、市场环境等方面组成。（1）市场主体。市场主体是指直接在市场中进行交换的个人或组织，可分为供给主体和需求主体。供给主体是各类的物业管理机构，即通过合法手续取得物业管理经

7、营资质的组织。如专业物业管理企业、专项服务企业（保洁、保安、绿化等）。需求主体是物业的业主和使用人。（2）市场客体。20市场客体是在市场上用于交换或出售的对象。物业管理市场上的交换对象就是物业管理服务，是一种无形的商品。主要体现在三个方面：一是常规性的公共服务，保安保洁、环境绿化、设施维护等；二是针对性的专项服务，饮食、超市、健身美容等；三是委托性的特约服务，照顾老人等。（3）市场环境。市场环境是在市场上保证交换进行的各类法律法规。市场秩序要由相应的法律法规来约束。针对物业管理市场法律法规主