物业管理实务物业管理的招投标

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1、第四章物业管理的招标与投标本章主要讲授：一、物业管理招标投标的基本概念二、物业管理招标程序三、编制物业管理招标文件四、物业管理投标书的编写学习目的与要求：1．了解：物业管理招标投标的意义。2．掌握：物业管理招标的基本概念物业管理招标投标的原则招标文件的主要内容招标书的编写内容物业管理招标的条件中标与履约3．重点掌握：编制招标文件的原则招标文件编制程序物业管理招标的程序招标书的编写要求投标书编写的组织一、物业管理招标投标的基本概念1．招标、投标2．物业管理招标投标3．物业管理招投标的类型及形式4．物业管理招标投标应遵循的原则及意义1．

2、招标、投标是招标单位在兴建工程、合作经营某项业务或进行大宗商品交易时，将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约。招标投标是对招标的回应，是竞做承包者的行为。它是指投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为。2．物业管理招标投标物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，

3、根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。物业管理招标投标实质是围绕物业管理权的一种交易方式。物业管理实行招标投标，是业主选择管理者，投标企业竞争物业管理权的行为。业主和物业管理企业通过市场双向选择，挑选管理者并签订委托管理合同，明确双方的权利、责任和义务，从技术、经济和法律上规范委受双方的行为，协调和保障双方的利益。3．物业管理招投标的类型及形式物业管理招标类型物业管理招标按管理内容可分为：单纯物业管理招标物业管理与经营综合招标专项服务工作招标物业管理招标方式公开招标——无限竞争性招标邀请招标——有限竞争性招标建设项目主体工程

4、在何种情况下采取议标方式招标建设项目主体工程的设计、建筑安装和监理以及主要设备、材料采购的招标必须采取公开招标或邀标方式，符合以下条件之一的，可采用议标方式：（1）只有少数几家具备资格的投标单位可供选择的；（2）涉及专利保护或受自然地域环境限制的；（3）招标费用与项目价值相比不值得的；（4）采购价格事先难以确定的；　　（5）国家另有规定的。公开招标——无限竞争性招标所谓公开招标就是由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会发布招标公告、载明拟招标物业项目的内容、性质、现状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取招标文件的办法、招

5、标人的名称和地址等，由物业管理企业进行竞争的方式。在国外称之为无限竞争性招标。含义特点这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会。业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平。但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大。所谓邀请招标就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。邀请招标——有限竞争性招标含义是竞标单位少，资格预审和评标工作量小，如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投

6、标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则。特点法律的规定根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力，资信良好的特定法人发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同。4．物业管理招标投标应遵循的原则及意义原则及意义公平公开公正诚信意义推动物业管理市场化推动行业水平提高明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力原则二、物业招标程序招标与投标的条件招标程序1．物业管理招标与投标的条件招标项目应具备的条件符合城市规划要求，完成或基本

7、完成项目的主体和配套设施建设；具备招标主体资格和招标条件；投资单位或业主能够提供管理的条件和设施；招标所需的其他条件已经具备。投标单位应具备的条件具有独立的法人资格；具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质；具备招标规模所要求的条件；企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康。2．物业管理招标程序准备阶段招标阶段投标阶段信誉调查取样阶段开标阶段（1）准备阶段①成立招标组织。②招标项目备案。③确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项。④确定招标的指导思想、原则及方式、方法。⑤编制招标文件。为了使投标人更加清楚招标意图，通

8、常由招标人在投标人购买招标文件后统一安排一次投标人会（或称标前会议），召开会议的目的是解答投标人提出的各类问题。①发出招标公告或招标邀请书。②资格预审，确定投标申请人。③招标人向投标人提供招标文件，接受咨询