中小城市实施廉租房制度的对策

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1、中小城市实施廉租房制度的对策近几年，房价大幅上涨，使屮小城市工薪阶层感受到了巨大压力，许多人被迫成为“房奴”。不仅如此，还有相当一部分低收入家庭，除解决基本生活必须支岀外，无力买房，也无力从市场上租房，成为影响中小城市民生、社会安定、持续发展、投资环境的重要制约因素。尽管国家实施了廉租房制度，但是，中小城市在实施廉租房制度过程中存在不少问题,本文提出了屮小城市实施廉租房制度的对策。1•中小城市实施廉租房制度的现状根据国家要求，中小城市基本实施了廉租房制度。一般须同时具备三个条件：一是中请人应为该市城区城镇常住非农业户口，具备完全民事行为能力，其

2、家庭成员应与申请人一起共同生活，相互之间冇法定的赡养、抚养和抚养关系；二是申请家庭人均月收入在540元以内；三是申请家庭人均自有住房面积在13平方米Z内（含13平方米）。城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅。实施廉租房制度有不少好处，如廉租房由政府筹资建设，房租比市场价低很多；廉租房的租金比较稳泄，不会随意涨价；廉租房室内配套设施大体齐全，新建的廉租房小区的绿化环境较好；廉租房促进低收入者安居斥业，增加收入，早日实现自主置业。同时，廉租房制度实施中也存在的一些问题，如：廉租房数量较少，使用效率有待提高，位置

3、偏僻，公共交通工具较少，小区建设质量参差不齐，存在消防等安全隐患，部分廉租房被商业利益挤占等。1•中小城市实施廉租房制度存在问题的原因2.1•制度层面。一是缺乏政策长远规划。各屮小城市在资金紧张的背景下，廉租房配套财政、税收、土地和金融等政策不明确、不完善，廉租房建设缺乏氏远规划，发展不稳定。二是廉租房立法相对滞后。我国没有关于保障低收入居民住房的有关法律、法规，与全社会关心弱势群体住房问题的冃标不相适应。三是缺乏参与的激励机制。开发商从经济效益和自己的承受能力考虑，对建造廉租房的积极性不高。2.2•资金层面。一是中小城市经济水平不高。廉租住房

4、需求量大，受地方财政可用财力限制，可投资用于廉租住房建设的财政预算资金较少。二是在实际操作过程中，中小城市土地出让收入空转现象普遍，虚增土地出让金收入，加之地方政府为招商引资而采取的优惠政策，导致现实情况屮收取的土地出让金和土地增值收益比例大打折扣。三是住房公积金投资渠道偏窄，收益有限，且住房公积金管理费用庞人，能用于廉租房建设的资金不多；四是存在将廉租房的资金挪用于经济适用房和其他用途的现象。2・3•建设层面。一是土地供应难保障。城镇用于开发的用地总量是有限的，用于建造廉租房的土地面积多了，那么用于出让而取得财政资金的部分就要减少，这对于各级

5、政府来说是一个两难选择。二是工程监管不到位。要求丁期较紧，投标人施工现场管理不到位，存在项目经理一人挂多个工地的现象；工程监理不到位，未严格监督施工单位依照承包合同确定的设计规范、施工进度、质量标准进行施工；现行招投标工作，大多采取低价中标模式，中标人在利益的驱使下，偷工减料，难以保证廉租房质量。2・4•操作层面。一是现行廉租房制度以租赁补贴为主，实物配租对象仅为无住房的特别困难家庭。尽管租赁补贴方式下，能更大限度地解决城镇低收入家庭的需要，但从长期来看，缺少循环性和可持续性。二是廉租房建设与分配工作不够协调。地方政府为了完成上级下达的保障房建

6、设任务，廉租房建设进度较快，存在“房等人”的现象。三是缺乏完善的退出机制存在“入住容易退出难”的现象。四是受商业利益驱使用廉租房牟利,将其用于其他方面。讥是廉租房监管漏洞较多。1•中小城市实施廉租房制度的对策3.1•从制度层面规范廉租房建设。一是制订长远政策规划。地方在城镇建设中，统一规划城镇居住区，不但建设独立的廉租房小区，还在审批商品房开发时，将廉租房按比例统筹到商品房开发小区之中，商品房由开发商去卖，由市场供求决定价格，廉租房由政府进行分配与配套建设，让廉租房住户也能享受到与商品房同样的居住品质。二是加强廉租房制度立法。统一廉租房对象标准

7、，以法定程序明确保障对象，根据其家庭数量制定建设保障房的计划与实施方案，并将十地供应、财政预算、资金筹措、工程建设、质量监督、准入退出、物业管理等纳入法制轨道，保证廉租房建设的长期稳定发展。三是制订参与激励机制，逐步引导社会力量介入廉租房领域。将廉租房所有权与使用权分离，吸引国有、民营、外资进入廉租房建设，廉租房所有权归建设单位并亨有收益权，但其只能用于廉租用途，在租金收益不能保障所有权人合理收益时，政府进行适当补贴。3.2.从资金层面拓宽廉租房融资渠道。一是地方政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，压缩楼堂馆所建设资金，减少行政开支，

8、增加廉租房保障资金。二是加强土地出让收入管理，防止收入流失，严格根据国家规定从土地出让净收益屮提取10%,作为城镇廉租房保障资金。三是保证住房公积金增